Le marché de la construction de maisons individuelles - France

1.1 Définition et périmètre de l'étude

Le marché de la construction de maisons individuelles désigne :

les entreprises générales de construction ou "tous corps d'état" prenant la responsabilité globale de la construction d'une maison, notamment la construction de maisons individuelles dans le cadre d'un contrat de construction de maison individuelle (63% des constructions en 2018)
l'assemblage et la construction de maisons préfabriquées

Sont donc exclus de cette étude :

la promotion immobilière de logements (qui fait l'objet d'une autre étude disponible ici)
les activités d'architecture et d'ingénierie
les services de maîtrise d'œuvre [Insee]

Le marché se divise par ailleurs en deux segments : le secteur pur (terrains à bâtir isolés) et le secteur groupé (terrains à bâtir dans des lotissements). L'étude analyse principalement le secteur pur, le secteur groupé étant plus souvent lié à la promotion immobilière.

En 2019, les maisons individuelles représentaient 55.9% du parc français de logements. Le marché de la construction de maisons individuelles est en croissance continue en France depuis 2016, avec une hausse de son chiffre d'affaires de plus de 31% depuis 2016 et de 2.66% en 2019. Cet essor est principalement tiré par l'augmentation du pouvoir d'achat immobilier des ménages qui s'explique par l'effet combiné de la hausse des prix immobiliers et du pouvoir d'achat des ménages mais surtout la baisse des taux d'interêt des crédits immobiliers et l'accroissement des aides aux ménages. L'évolution du pouvoir d'achat immobilier diffère cependant fortement en fonction de la localisation des terrains à bâtir.

Par ailleurs, la croissance du marché est stimulée par de l'apparition de nouveaux relais de croissance, à l'instar du développement de la construction verte, comme les maisons en bois ou à énergie positive, mais également des maisons connectées et innovantes qui permettent aux constructeurs de ce démarquer. Les acteurs misent également sur l'élargissement de leur offre, en développant une activité de promotion immobilière par exemple, ainsi que sur la digitalisation de leur activité et de leur relation client.

Parmi les principaux constructeurs de maisons individuelles, on peut citer des acteurs qui opèrent à l'échelle nationale comme Hexaôm et Geoxia, ainsi que des acteurs d'envergure régionale, comme le groupe BDL, IGC ou encore Trecobat.

1.2 Le marché français

L'activité de construction de maisons individuelles est enregistrée sous le code NAF :

**.**A : Construction de maisons individuelles

L'insee fournit le chiffre d'affaires hors-taxes du secteur pour les années **** à **** puis les indices de chiffre d'affaires permettant de calculer les valeurs des années suivantes. Pour obtenir le chiffre d'affaires ...

1.3 L'effet du Covid-19

L'effet sur l'activité des professionnels

La comparaison de l'indice mensuel de chiffre d'affaires du secteur entre **** et **** permet de mettre en évidence la chute de l'activité en avril et mai ****. Cette baisse a été limitée par le fait que certains chantiers ont pu continuer pendant le confinement mais elle reste ...

2.1 Le pouvoir d'achat immobilier des ménages

Le pouvoir d'achat immobilier est un indicateur de la capacité d'acquisition immobilière des ménages. Il mesure ainsi le nombre de mètres carrés qu'un particulier peut acquérir compte tenu des prix de marché mais aussi du montant prédéterminé des mensualités du crédit.

Trois ...

2.2 Profil type des acquéreurs et des acquistions

Profil des acheteurs L'analyse des acheteurs de terrains achetés en vue de la construction d'une maison individuelle permet d'obtenir un aperçu du profil type des maîtres d'ouvrage sur ce marché. En ****, l'acquéreur type était un employé, âgé d'environ ** ans et habitant en zone rurale. En effet, les ...

2.3 Les critères et déterminants du choix du constructeur

Plusieurs facteurs sont déterminants dans le choix du constructeur par les ménages. D'abord, ils s'informent par différents moyens qui les influencent fortement dans leur choix. D'après un sondage de ****, la première source d'information des particuliers pour leur projet de construction et le bouche à oreille, ce qui ...

2.4 Tendances de la demande

La cyclicité de la demande

Le marché de la construction de maisons individuelles est caractérisé par une saisonnabilité visible sur le graphique ci-dessous. Il apparait en effet que l'activité baisse fortement en janvier et février, en raison des faibles températures, augmente à partir de mars pour ensuite chuter en ...

3.1 Le parc de logements en France

En ****, il y avait **.*** millions de maisons individuelles en France, soit **.*% de l'ensemble des logements. Tandis que le nombre de maisons individuelles augmente, leur part dans le parc de logements français diminue légèrement.

Part de la maison individuelle dans le parc de logement France, ****-*****, en milliers d'unités ...

3.2 Chaîne de valeur de la filière

La chaîne de valeur de la filière de la construction de maisons individuelles est illustrée ci-dessous. Les maîtres d'ouvrages sont les propriétaires des maisons construites et sont à l’origine de la commande des chantiers. Les maîtres d'ouvrage peuvent des investisseurs ou des bailleurs sociaux, mais ...

3.3 Les acteurs du marché

En ****, * *** entreprises exerçaient l'activité de construction de maisons individuelles. Le secteur est donc atomisé et cette fragmentation s'est renforcée ces dernières années. En effet, entre **** et ****, le secteur a connu une forte concentration avec une baisse du nombre d'entreprises. Cependant, la courbe s'est inversé en ****. Ainsi, le ...

3.4 Répartition géographique de l'offre et la demande

Les deux cartes ci-dessous reflètent l'écart entre l'offre et la demande de construction de maisons individuelles. Il semble que la localisation de la demande ne soit pas en adéquation avec celle de l'offre. En effet, ci-dessous est illustrée la répartition des terrains achetés en **** en ...

4.1 Description de l'offre

En secteur groupé, les maisons sont construites en village et les terrains vendus en promotion avec la maison dont les caractéristiques principales sont préétablies. La maîtrise d'ouvrage est assurée par un promoteur.

En secteur diffus, les clients achètent directement les terrains et les maisons construites sont ...

4.2 Les prix

Le tableau ci-dessous décrit les différences de prix pratiqués par les différents maîtres d'oeuvre.

Source: ****

Comme dit précédemment et illustré ci-dessous, les coûts de construction des maisons à bâtir sont en hausse depuis plusieurs années mais leur variation diverge fortement en fonction ...

4.3 L'essor de la construction verte

Le développement des maisons à énergie positive

Les bâtiments à énergie positive ont pour objectif de produire plus d'énergie qu'ils n'en consomment à moyen terme. La construction de bâtiments à énergie positive implique ainsi une construction aux caractéristiques spécifiques, comme le choix de matériaux HQE (***).

Depuis plusieurs années, ...

4.4 Autres tendances et axes de développement

La diversification de l'offre

De nombreux acteurs cherchent à élargir leur offre pour limiter les risques liés à la forte dépendance de l'activité de construction à des facteurs conjoncturels comme les prix, l'évolution des taux d'interêt ou encore les aides à l'acession à la propriété.

Les principales offres que les acteurs ...