Le marché des résidences étudiantes - France (2024)

1.2 Une demande mondiale toujours croissante

En ****, le marché mondial des résidences étudiantes était évalué à ** milliards de dollars américains. Avec un taux de croissance annuel composé de *,** % prévu de **** à ****, il est projeté d'atteindre **,*** milliards de dollars d'ici ****. Ce marché est caractérisé par une demande continue et un flux constant de locataires, même durant les mois d'été, ce qui témoigne de l'utilisation stable des logements tout au long de l'année.

Le secteur des résidences étudiantes connaît un essor remarquable, stimulé par une population étudiante très mobile pour des raisons académiques. L'augmentation globale de la population étudiante et le désir accru de dépenser pour un meilleur niveau de vie sont des facteurs clés qui alimentent cette croissance. L'Amérique du Nord est en passe de devenir le plus grand marché pour ces logements en raison de la demande croissante pour de tels établissements.

Cependant, le secteur est confronté à des défis majeurs, notamment la hausse des coûts de construction et des prix de l'énergie, qui menacent la viabilité du développement et pourraient réduire les marges d'exploitation des fournisseurs. [***]

Évolution de la taille du marché mondial des résidences étudiantes Monde, ...

1.3 Un marché national en plein expansion

À la rentrée ****, on décomptait ****** logements étudiants en France dont ****** résidences universitaires gérées par les Crous. Quant aux logements restants, ils seraient répartis sur **** résidences. Ces résidences sont soit gérées par des acteurs privés commerciaux (***) entre **** et ****, une expansion attribuable principalement à des acteurs clés tels que Cardinal Campus, Fac-Habitat et The Boost Society. [***]

Estimation du chiffre d'affaires du marché de la résidence étudiante France, ****-**** [***]

La demande pour ce type de logement est en constante augmentation, essentiellement due à l'accroissement du nombre d'étudiants, y compris ceux internationaux, avec la France classée sixième pays d’accueil mondial en ****. Pour donner un ordre d'idées, entre **** et ****, le nombre d'étudiants mobiles a augmenté de *%, atteignant plus de *** ***. Le taux d'occupation des logements se maintient à un robuste **%, un taux peu surprenant considérant la forte demande.

Répartition des logements en fonction des types de bailleurs France, en ****, en unités de logements TrouverUnLogementNeuf

Le marché est assez concentré, avec les cinq premiers opérateurs contrôlant près de **% du parc de logements et les quinze premiers plus de trois quarts. Les leaders actuels en la matière ...

2.1 Les étudiants en France

Pour l'année scolaire ****-****, la France a comptabilisé *,** millions d'étudiants inscrits dans les formations de l'enseignement supérieur, tous parcours confondus, un nombre qui est passé du simple au double entre **** et ****. Cette croissance a été particulièrement forte en **** à cause de la démographie française et en ****, suite au taux de réussite exceptionnel de l'année précédente au baccalauréat. Cependant, depuis la rentrée ****, une légère baisse de nombre d'étudiants en France s'est amorcée, en partie liée à la diminution du nombre de nouveaux bacheliers, à la covid et à la réduction de la mobilité étudiante dans le monde entier. On a donc vu une baisse des effectifs de *,*% en section de technicien supérieur en parcours scolaire, de *,*% à l'université et de *,*% en CPGE. Malgré cette légère décroissance depuis deux ans, le gouvernement français, qui a mis en place de nombreuses mesures pour rendre la France encore plus attractive aux yeux des étudiants étrangers, prévoit un nombre d'inscriptions à la rentrée ****-**** à nouveau en hausse, de *,**%. La demande de résidences étudiantes a donc peu de risques de faiblir dans un avenir proche, d'autant plus ...

2.2 L'intensification de la mobilité étudiante

Selon l'Unesco, en ****, la France est le *ᵉ pays d'accueil des étudiants mobiles dans le monde, derrière les pays anglo-saxons qui proposent des formations en anglais. L'Union européenne est la première destination des *,* millions d'étudiants en mobilité internationale et en ****, la France a accueilli plus de ****** étudiants étrangers dans ses institutions scolaires, soit *% de plus qu'à la rentrée précédente. Ainsi, près de **% des étudiants en France sont d'origine étrangère, un chiffre qui fait enrichit les formations françaises et encourage les échanges culturels et scientifiques.   Évolution du nombre d'étudiants étrangers en France France, **..-****, en milliers de personnes LesEchos ; Ministère de l'Enseignement supérieur Le nombre d'étudiants internationaux en France a augmenté de **% entre **** et **** et cette croissance ne va pas s'arrêter de si tôt car la France vise à atteindre l'objectif de ****** étudiants internationaux en mobilité en ****. Effectivement, en **** Edouard Philippe annonçait la mise en place de la stratégie "Bienvenue en France" qui facilite l'accès des étudiants étrangers aux universités françaises, notamment grâce à la simplification des démarches administratives, à l'aide à l'accès au logement et à l'arrivée en France et au déblocage ...

2.3 Les préférences des étudiants en terme de logement

En terme de logement, les étudiants préfèrent sans surprise pouvoir habiter dans un grand logement comme un T*. Certains disent quand même préférer être dans un chambre, avec un appartement partagé. Évidemment ce sondage ne représente pas la réalité des solutions de logement des étudiants. La moitié des étudiants déclare préférer un logement meublé.

  Dans quel type de logements les étudiants préfèrent loger ? France, en ****, en % LocService

En ****, **% des étudiants de France vivaient chez leurs parents. Les études montrent qu'en réalité ce chiffre dépend beaucoup de l'âge des élèves. Au fur et à mesure que les étudiants vieillissent, ils sont de moins en moins nombreux à vivre avec leurs parents : à ** ans ou moins, ** % des étudiants résident encore chez eux, mais à partir de ** ans, ce taux chute à ** %. Cette tendance à quitter le domicile familial est également associée à une diminution de la satisfaction globale envers leur nouveau logement : ** % des étudiants restant chez leurs parents se déclarent très satisfaits, contre seulement ** % de ceux qui ont déménagé. Comment se logent les étudiants français ? France, ****, en % OVE   Beaucoup d'étudiants rencontrent aussi des difficultés ...

2.4 Les difficultés de logement en France

Les étudiants déclarent rencontrer différents problèmes liés à leur logement en fonction du type d'habitation dans laquelle ils sont. Les étudiants résidant dans une chambre CROUS sont par exemple plus nombreux à rencontrer de grandes difficultés concernant leur logement que ceux vivant chez leurs parents ou dans la propriété de leur famille ou de leurs proches. Les problématiques rencontrées varient : les étudiants en location, que ce soit seuls, en couple ou en colocation, et ceux en résidence étudiante hors CROUS soulèvent en premier des difficultés au sujet du prix élevé du logement, tandis que ceux vivant en résidence CROUS ou chez leurs parents se plaignent plutôt du manque d'espace. 

En résidence universitaire hors CROUS, **% des étudiants déclarent rencontrer de grandes difficultés concernant leur logement, contre **% en résidence CROUS. 

[***]

3.1 Chaîne de valeur

3.2 Les différents types d'acteurs

Le développement d'un projet de résidence étudiante se fait sous la gestion d'un promoteur immobilier, qui achète d'abord le terrain et pilote ensuite le développement du projet jusqu'à sa mise en exploitation. Lors de la phase de construction, des bureaux d'études ou entreprises de construction sont mandatées par le promoteur pour faire sortir de terre la bâtiment. Une fois le bâtiment inauguré, le gestionnaire de la résidence va mettre en place les outils pour permettre la location des appartements aux étudiants/jeunes actifs/résidents. Le gestionnaire n'est pas forcément le propriétaire de la résidence. En France, les promoteurs immobiliers se chargent souvent de l'exploitation de la résidence étudiante une fois la phase de construction terminée. L'exploitant va donc mettre en lien les locataires avec la résidence, mais aussi s'occuper de l'entretien et des services proposés aux résidents comme le ménage hebdomadaire, le service de linge, le Wifi...

Bureaux d'études ou constructeurs

Certains bureaux d’études ou constructeurs tels que Citeden se distinguent par leurs méthodes de construction rapide et innovante, notamment la construction *D exécutée à **% en usine et ...

3.3 Les particularités du marché et les règlementations récentes

Le secteur de l'immobilier est très en mouvement ces dernières années, et bien que le marché des résidences étudiantes reste assez stable, les dynamiques se modifient et les investisseurs se font de plus en plus rares.

La loi Climat et résilience, promulguée en France le ** août ****, constitue un effort ambitieux pour parvenir à la neutralité carbone d'ici à ****. Elle cible plusieurs secteurs, notamment le logement, en mettant l'accent sur la rénovation énergétique des bâtiments qui sont une source majeure d'émissions de gaz à effet de serre. Cette loi interdit notamment la location des logements très énergivores, désignés sous le terme de "passoires énergétiques", pour inciter à leur rénovation. À partir de ****, les propriétés les plus inefficaces sont progressivement retirées du marché locatif, avec des échéances étendues jusqu'en **** pour les logements légèrement moins gourmands en énergie. Les premières interdictions sont devenues effectives à la rentrée ****, ce qui a creusé encore plus l'écart demande-offre et provoqué une réelle crise du logement étudiant, mettant le marché encore plus sous pression. En réponse à cette crise du logement étudiant en ****, Sylvie Retailleau (***) ont annoncé un ...

4.1 Description précise de l'offre

Les résidences étudiantes regroupent souvent plusieurs types de logement au sein d'un même bâtiment, et proposent différents services, inclus dans le loyer ou en supplément.

Les types d'appartements proposés sont souvent : 

Chambres, avec cuisine commune, parfois salle de bain commune Studio, avec cuisine et salle de bain individuelle, surface comprise entre * m² et ** m² T*, chambre séparée de la cuisine T*, chambre, salle de vie et cuisine Colocations à *, * ou plus

Dans les services habituellement proposés, on distingue : 

Un extérieur comprenant des garages à vélos, des parkings pour voiture Une salle de sports équipée Une salle de vie commune Une laverie Un intendant Le Wifi Un service de ménage hebdomadaire Un service de blanchissage 

Le principal problème du marché des résidences étudiantes est que l'offre reste toujours bien inférieure à la demande. Selon l'AIRES, il manquerait actuellement ****** logements en France pour répondre de manière satisfaisante à la demande en croissance. Certaines villes, moins bien équipées en infrastructures, sont plus en tension que d'autres, la liste ne coïncide pas forcément avec celle des villes comptant le plus d'étudiant ou le plus demandées. Par ...

4.2 Quelques exemples de loyers

4.3 Les dernières innovations du secteur

Quelques tendances se dégagent autour de développement des résidences étudiantes.

Rénovation de bureaux en résidences

Pour respecter les objectifs de création de logements étudiants annoncés par le gouvernement, la rénovation de bureaux en résidences est une solution largement adoptée en France, car elle est simple et rentable pour obtenir rapidement plus de logements. Cette initiative vise à répondre à la demande croissante de logements tout en optimisant l'utilisation des espaces urbains existants.

Montée du coliving

Le coliving gagne en popularité, offrant aux résidents la possibilité de vivre dans des communautés dans lesquelles les espaces et les coûts sont mutualisés. Ces environnements combinent espaces privatifs et partagés et s'appuient sur une économie de services pour améliorer la qualité de vie des habitants. The Boost Society qui a été créé en **** a réussi à s'imposer en quelques années en leader des résidences de coliving, témoin de l'intérêt croissant des jeunes générations pour ce type d'organisation.

Développement à l'international

Certains acteurs privés tentent depuis quelques années d'élargir leur présence internationale, principalement en Europe. Ainsi, Odalys Campus annonce ...

5.1 La loi LMNP 2004

La loi LMNP (***) et du mobilier, ce qui peut aboutir à une réduction manifeste du revenu imposable.

Ce statut autorise également, sous conditions, une exonération de l'imposition sur les plus-values lors de la revente du bien si les recettes annuelles ne dépassent pas certains seuils (***). En ce qui concerne les cotisations sociales, les LMNPs sont exonérés si les recettes sont inférieures à ** *** € ou représentent moins de la moitié du revenu global du foyer. La flexibilité du statut LMNP permet aux propriétaires de louer leur bien à des étudiants, en location saisonnière ou à l'année, rendant ce type d'investissement particulièrement attractif pour ceux qui cherchent à générer des revenus locatifs tout en bénéficiant d'un cadre fiscal favorable.

Cette loi était initialement doublée du dispositif Censi-Bouvard qui a été supprimé le *e janvier **** et qui permettait de cumuler les avantages de la loi LMNP avec une réductio supplémentaire en cas d'investissements dans un logement neuf et meublé en résidence.

Nexity

5.2 Loi Climat et Résilience

La loi Climat et résilience, promulguée le ** août ****, est un effort législatif majeur de la France pour combattre le dérèglement climatique et renforcer la résilience face à ses effets. Elle se manifeste à travers diverses mesures appliquées à des secteurs variés tels que les transports, la publicité, l'énergie, et notamment le logement. L'objectif principal est d'atteindre la neutralité carbone d'ici à ****, en particulier par la rénovation des bâtiments qui représentent un quart des émissions annuelles de gaz à effet de serre du pays. Les mesures visent spécifiquement à éliminer les logements à très haute consommation énergétique, souvent décrits comme des "passoires énergétiques", afin d'améliorer leur efficacité et réduire leur impact environnemental.

Les propriétaires bailleurs sont particulièrement ciblés par cette législation, qui interdit la mise en location des logements les plus énergivores (***) depuis le *er janvier ****, avec une extension à tous les logements classés G dès ****, et à ceux classés F à partir de ****. Par ailleurs, depuis ****, la loi interdit l'augmentation et l'indexation des loyers de ces logements et renforce les obligations d'information du locataire sur la performance énergétique du bien loué.

Ces mesures ...

6.1 Segmentation des acteurs

M-habitat ; Studyrama ; Pappers

• Les Crous
• Nexity
• Résidence Etude Les Estudiantines
• Immojeune
• Studélites
• Arpej
• Campusea (Gecina)
• Fac-Habitat
• Espacil
• Suitétudes
• Capétudes
• Kley groupe
• Cap'Études
• CIUP Cité internationale universitaire de Paris
• Fac Habitat
• NEMEA Appart'Etud (Nemea groupe)
• Cardinal Groupe
• Youfirst
• Odalys Vacanses - Magora
• Le Club Étudiant OSE
• Studcity
• MGEL Logement
• Sergic - Twenty Campus