1.1 Définition et périmètre de l'étude

De nombreux acteurs sont présents sur le marché de l'immobilier de bureau : on différencie principalement les acteurs de la promotion et de la gestion immobilière.

Au cœur de ce marché, les entreprises de promotion immobilières de bureaux réalisent des opérations en suivant différentes étapes, souvent en collaboration avec les autres acteurs :

Rechercher et évaluer des terrains
Monter et suivre les opérations (travaux, financement)
Commercialiser et livrer l'opération

Il existe de nombreux indicateurs permettant de suivre l’activité du secteur de l’immobilier de bureaux, comme le montant des investissements annuels, le loyer moyen par m², ainsi que la demande placée.

Aussi, il est important de noter que la demande en immobilier de bureaux provient de plusieurs acteurs: d’une part, des fonds d’investissement acquièrent des bâtiments, neufs ou d’occasion, et les mettent en location ; d’autre part, des entreprises louent ou achètent directement des bureaux en fonction de leurs besoins et de leur activité.

Le marché européen a connu une forte croissance ces dernières années, avec près de 132 milliards d'euros investis dans l'immobilier de bureau en 2019 en Europe - soit 6% de plus qu'en 2018. De nombreux acteurs se côtoient sur le marché : promoteurs immobiliers, sociétés foncières, spécialistes des services immobiliers ou du property management ou encore des acteurs entrants comme WeWork sur le segment du coworking.

Le marché français est lui aussi en croissance, avec une place parisienne particulièrement attractive. Si la région parisienne dispose de loin du plus important parc de bureaux en France, certaines villes se distinguent par leur essor ces dernières années - notamment Lyon, Lille, Toulouse, Aix-Marseille, Bordeaux et Nantes.

La crise du Covid-19 devrait nuire au dynamisme du secteur, les investissements ayant été réduits d'1/3 en 2020 par rapport à 2019. La demande pour des bureaux plus flexibles - avec l'essor du télétravail - devrait bouleverser le secteur à l'avenir, ce qui pourrait profiter à des formes émergentes comme le coworking.

1.2 Le marché européen de l'immobilier de bureau

Le marché européen de l'immobilier d'entreprise.

Selon BNP Paribas Real Estate, le marché européen de l'immobilier d'entreprise a connu des records d'investissements en **** - avec *** milliards d'€ investis, et une croissance de **% du marché français contre *% pour le marché européen.

On note que la moitié des sommes ...

1.3 Le marché français de la promotion immobilière de bureau

Le marché français de la promotion immobilière de bureau :

Avec un TCAM de *.*% entre **** et ****, le marché de la promotion immobilière de bureau en France est en croissance globalement. Néanmoins, on observe la bonne performance de l'année **** qui n'a pas été reproduite depuis. On note que ...

1.4 L'impact de la crise du Covid-19

Le graphique ci-dessus compare, en base *** ****, l'évolution du chiffre d'affaires des promoteurs immobiliers de bureaux entre **** et ****.

On observe qu'après une chute en mars **** certainement liée aux restrictions sanitaires, on observe un important rebond en avril puis une rechute en mai.

Après mai, le chiffre d'affaires est ...

2.1 Les déterminants macro-économiques de la demande d'investissement en immobilier de bureau

Les déterminants macroéconomiques de l'investissement en immobilier d'entreprise :

L’immobilier dans son ensemble est une activité fortement dépendante du niveau d’activité économique général, traduit par le PIB. Comme l’explique le site AsiaGreen, il existe une forte corrélation entre le PIB par habitant et ...

2.2 La demande placée de bureaux varie selon les villes en France

Selon ImmoStat, la demande placée des bureaux correspond à l'ensemble des locations ou ventes à l'occupant (***) portant sur des locaux à usage de bureaux. Elle est exprimée en mètres carrés de surface utile. L'indicateur ne tient compte que des baux nouvellement signés pour une durée supérieure à ** mois. ...

2.3 Répartition des investissements en immobilier de bureau en France

Le graphique ci-dessous souligne que l'Ile-de-France concentre la plupart des investissements en France.

France, ****, en % Source: ****

Le tableau ci-dessous rend compte des investissements et des rendements dans les différentes villes selon BNP Paribas :

Étant donnée la maturité du marché parisien, les rendements sont plus élevés en ...

2.4 Tendances de la demande : l'essor du télétravail

L'impact du télétravail sur la demande de bureau

Au-delà de la crise du Covid-** qui a fait exploser la pratique, celle-ci était déjà en hausse depuis quelques années, notamment à cause des grèves répétées et de l'attrait de la pratique. Ainsi, selon l'enquête ...

2.5 Tendances de la demande : plus de souplesse et de collaboration au sein des bureaux

Les bureaux "souples" : l'essor des espaces de co-working ou des tiers-lieux

La demande pour les espaces de coworking émane principalement des PME, start-ups ou de certains indépendants (***).

Qui utilise les espaces de coworking? Monde, ****, en % Source: ****

Néanmoins, les grandes entreprises pourraient utiliser de plus en plus ces espaces qui ...

3.1 Segmentation et dynamique des acteurs

En quoi consiste l'activité de promoteur immobilier ?

Les critères de réussite sont la commercialisation rapide, et surtout la conformité du résultat final aux prévisions budgétaires. Pour cela, une opération de promotion immobilière suit souvent les mêmes étapes :

Lancement du projet après étude ...

3.2 Les promoteurs immobiliers

Selon Acoss, le nombre d'employés dans le secteur a connu une forte hausse entre **** et **** (***), soulignant l'essor de la promotion immobilière de bureau. Le nombre d'entreprises a lui plutôt stagné pendant la période, mais a connu une baisse par rapport à la période ****-****. Cela peut rendre ...

3.3 Analyse de l'offre de bureau en Ile-de-France

Surface utile de bureaux en Ile-de-France

Selon ORIE, on compte **.** millions de m² de surface utile de bureaux en Ile-de-France. Le graphique ci-dessous souligne l'évolution - à la hausse - depuis ****. Elle est égale à la SDP (***), déduction faite des éléments structurants de l’immeuble et des locaux techniques assurant ...

3.4 Analyse de l'offre de bureaux dans les grandes métropoles régionales françaises

Le tableau ci-dessous souligne l'offre des * plus gros marchés de bureau en région, selon les estimations faites par CBRE en ****. [***]

Parmi les problèmes de l'offre de bureau dans ces métropoles, l'un des aspects souvent évoqué est la qualité moindre de l'offre - parfois mal localisée et ...

3.5 Ou sont situés les espaces de coworking en France ?

Nombre d'espaces de travail par région France, ****, en nombre Source: ****

Le graphique ci-dessus montre que Paris (***) domine le nombre d'espaces de co-working en **** en France. Néanmoins, Bordeaux, Nantes, Marseille et Lyon en particulier ont connu une croissance accrue ces dernières années.

Le graphique ci-dessous souligne que WeWork ...

4.1 Analyse de l'offre de bureau et des mutations récentes

Cadre général :

L'immobilier de bureau fait partie de l'immobilier d'entreprise par opposition à l'immobilier résidentiel. Un bureau est un lieu de travail dans lequel dirigeants et salariés exercent leur activité professionnelle, composé principalement de postes de travail et de salles de réunions, en espaces ouverts ou fermés. ...

4.2 Prix des loyers des bureaux en fonction des villes

Les graphiques ci-dessous soulignent l'évolution de la valeur du loyer dans l'immobilier de bureau en fonction des principales villes françaises.

Il s'agit ici du loyer « prime », c'est-à-dire du loyer facial le plus élevé, hors transaction de convenance, pour un produit de taille standard par rapport à la demande dans ...

4.3 Quel avenir pour l'immobilier de bureau ?

Vers un immobilier de bureau plus souple dans le monde post-covid ** :

Quelle place pour les bureaux face à l'essor du télétravail ?

L'essor du télétravail partiel s'accorde bien avec la tendance du flexoffice, on va donc certainement avoir une baisse du nombre de mètres carrés par personne. En ...

5.1 Régulation de l’investissement et de l’activité immobilière

Loi Hoguet : réglementation de l’activité immobilière: [***]

L’activité des professionnels de l’immobilier (***).

La loi Hoguet réglemente les activités suivantes :

Les agents immobiliers et mandataires en vente de fonds de commerce ; Les marchands de listes ; Les chasseurs d’appartements, courtiers en immobilier ou apporteurs d’affaires ...

5.2 Forme légale des principaux investisseurs en immobilier commercial

Selon la nomenclature de l’AMF, les sociétés de placement en valeurs mobilières sont regroupées sous le sigle OPCVM (***) :

Les fonds d’investissement

Les fonds d’investissement sont des acteurs fortement internationalisés, qui bénéficient de l’effacement des frontières dans la mondialisation des ...