Synthèse de notre étude de marché

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Détail du contenu de l’étude de marché

Informations

  • Nombre de pages : ~ 40 pages
  • Format : Version digitale et PDF
  • Dernière mise à jour : 24/04/2024
Détail des mises à jour

Sommaire et extraits

1 Synthèse du marché

1.1 Définition et périmètre de l'étude

De nombreux acteurs sont présents sur le marché de l'immobilier de bureau : on différencie principalement les acteurs de la promotion et de la gestion immobilière. 

Au cœur de ce marché, les entreprises de promotion immobilières de bureaux réalisent des opérations en suivant différentes étapes, souvent en collaboration avec les autres acteurs : 

  • Rechercher et évaluer des terrains
  • Monter et suivre les opérations (travaux, financement)
  • Commercialiser et livrer l'opération

Il existe de nombreux indicateurs permettant de suivre l’activité du secteur de l’immobilier de bureaux, comme le montant des investissements annuels, le loyer moyen par m², ainsi que la demande placée.

Aussi, il est important de noter que la demande en immobilier de bureaux provient de plusieurs acteurs: d’une part, des fonds d’investissement acquièrent des bâtiments, neufs ou d’occasion, et les mettent en location ; d’autre part, des entreprises louent ou achètent directement des bureaux en fonction de leurs besoins et de leur activité.

Le marché européen a connu une forte décroissance ces dernières années, avec près de 39 milliards d'euros investis dans l'immobilier de bureau en 2023 en Europe - soit 59% de moins qu'en 2022. De nombreux acteurs se côtoient sur le marché : promoteurs immobiliers, sociétés foncières, spécialistes des services immobiliers ou du property management ou encore des acteurs entrants comme WeWork sur le segment du coworking. 

Le marché français est lui aussi en décroissance, malgré une place parisienne particulièrement attractive. Si la région parisienne dispose de loin du plus important parc de bureaux en France, elle n'a pas échappé à la règle en termes de chute de la demande et des investissements dans le secteur, expérimenté par les autres grandes villes - à l'exception de Bordeaux.

La conjoncture économique mondiale a fortement impacté le marché de l'immobilier d'entreprise en France, avec une baisse notable des investissements de -57 % au cours de l'année écoulée. Cette tendance est attribuée à la hausse des coûts de financement, induite par les fluctuations des taux directeurs des banques centrales, incitant les investisseurs à adopter une attitude prudente.

Malgré les défis rencontrés, des opportunités de repositionnement et d'innovation émergent pour les professionnels de l'immobilier, notamment avec la stabilisation des taux directeurs, la reconstitution de la prime immobilière et la baisse des valeurs d'expertise. De plus, la transition vers un modèle de travail hybride et l'importance croissante de la performance environnementale pourraient redéfinir le paysage de l'immobilier d'entreprise en 2024 et au-delà.

 

1.2 Le marché européen de l'immobilier de bureau

Le marché européen de l'immobilier d'entreprise.

Selon BNP Paribas Real Estate, en ****, l'immobilier commercial a connu une année difficile en Europe, avec une baisse moyenne de ** % de l'activité d'investissement, pour atteindre *** milliards d'euros, le niveau le plus bas depuis ****. Les valeurs immobilières ont également chuté de ** % en moyenne ...

1.3 Le marché français de la promotion immobilière de bureau

Le marché français de la promotion immobilière de bureau

Avec un TCAM de -*.*% entre **** et ****, le marché de la promotion immobilière de bureau en France est en décroissance globalement, avec un taux d'occupation des bureaux stagnant autour de ** % dans la capitale, et une adoption croissante du ...

1.4 L'impact de la crise du Covid-19

Le graphique ci-dessus compare, en base *** ****, l'évolution du chiffre d'affaires des promoteurs immobiliers de bureaux entre **** et ****. 

On observe qu'après une chute en mars **** certainement liée aux restrictions sanitaires, on observe un important rebond en avril puis une rechute en mai. 

Après mai, le chiffre d'affaires est ...

2 Analyse de la demande

2.1 Les déterminants macro-économiques de la demande d'investissement en immobilier de bureau

Les déterminants macroéconomiques de l'investissement en immobilier d'entreprise

L’immobilier dans son ensemble est une activité fortement dépendante du niveau d’activité économique général, traduit par le PIB. Comme l’explique le site AsiaGreen, il existe une forte corrélation entre le PIB par habitant et ...

2.2 La demande placée de bureaux varie selon les villes en France

Selon ImmoStat, la demande placée des bureaux correspond à l'ensemble des locations ou ventes à l'occupant (***) portant sur des locaux à usage de bureaux. Elle est exprimée en mètres carrés de surface utile. L'indicateur ne tient compte que des baux nouvellement signés pour une durée supérieure à ** mois. ...

2.3 Répartition des investissements en immobilier de bureau en France

Le graphique ci-dessous souligne que l'Ile-de-France concentre la plupart des investissements en France. 

France, ****, en % Source: ****

 Le tableau ci-dessous rend compte des investissements et des rendements dans les différentes villes selon BNP Paribas :

Étant donnée la maturité du marché parisien, les rendements sont plus élevés en ...

2.4 Tendances de la demande : l'essor du télétravail

L'impact du télétravail sur la demande de bureau

Au-delà de la crise du Covid-** qui a fait exploser la pratique, celle-ci était déjà en hausse depuis quelques années, notamment à cause des grèves répétées et de l'attrait de la pratique. Ainsi, selon l'enquête ...

2.5 Tendances de la demande : plus de souplesse et de collaboration au sein des bureaux

Les bureaux "souples" : l'essor des espaces de co-working ou des tiers-lieux

La demande pour les espaces de coworking émane principalement des PME, start-ups ou de certains indépendants (***).  

Qui utilise les espaces de coworking? Monde, ****, en % Source: ****

Néanmoins, les grandes entreprises pourraient utiliser de plus en plus ces espaces qui ...

3 Structure du marché

3.1 Segmentation et dynamique des acteurs

En quoi consiste l'activité de promoteur immobilier ? 

Les critères de réussite sont la commercialisation rapide, et surtout la conformité du résultat final aux prévisions budgétaires. Pour cela, une opération de promotion immobilière suit souvent les mêmes étapes :

Lancement du projet après étude ...

3.2 Les promoteurs immobiliers

Selon Acoss, le nombre d'employés dans le secteur a connu une forte hausse entre **** et ****-** (***), avant d'entamer son déclin courant ****. Le nombre d'entreprises a lui plutôt stagné pendant la période, mais a connu une baisse par rapport à la période ****-****. Cela peut rendre compte d'un ...

3.3 Analyse de l'offre de bureau en Ile-de-France

Surface utile de bureaux en Ile-de-France

Selon ORIE, on compte **.** millions de m² de surface utile de bureaux en Ile-de-France. Le graphique ci-dessous souligne l'évolution - à la hausse - depuis ****, qui a culminé en ****, date à partir de laquelle le marché a marqué un recul net. Elle est égale à la SDP ...

3.4 Analyse de l'offre de bureaux dans les grandes métropoles régionales françaises

Le tableau ci-dessous souligne l'offre des * plus gros marchés de bureau en région, selon les estimations faites par CBRE en ****. [***]

Parmi les problèmes de l'offre de bureau dans ces métropoles, l'un des aspects souvent évoqué est la qualité moindre de l'offre - parfois mal localisée et ...

3.5 Ou sont situés les espaces de coworking en France ?

Nombre d'espaces de travail par région France, ****, en nombre Source: ****

Le graphique ci-dessus montre que Paris (***) domine le nombre d'espaces de co-working en **** en France. Néanmoins, Bordeaux, Nantes, Marseille et Lyon en particulier ont connu une croissance accrue ces dernières années. 

Le graphique ci-dessous souligne que WeWork ...

4 Analyse de l'offre

4.1 Analyse de l'offre de bureau et des mutations récentes

Cadre général :

L'immobilier de bureau fait partie de l'immobilier d'entreprise par opposition à l'immobilier résidentiel. Un bureau est un lieu de travail dans lequel dirigeants et salariés exercent leur activité professionnelle, composé principalement de postes de travail et de salles de réunions, en espaces ouverts ou fermés. ...

4.2 Prix des loyers des bureaux en fonction des villes

Les graphiques ci-dessous soulignent l'évolution de la valeur du loyer dans l'immobilier de bureau en fonction des principales villes françaises. 

Il s'agit ici du loyer « prime », c'est-à-dire du loyer facial le plus élevé, hors transaction de convenance, pour un produit de taille standard par rapport à la demande dans ...

4.3 Quel avenir pour l'immobilier de bureau ?

Vers un immobilier de bureau plus souple dans le monde post-covid ** :

Quelle place pour les bureaux face à l'essor du télétravail ? 

L'essor du télétravail partiel s'accorde bien avec la tendance du flexoffice, on va donc certainement avoir une baisse du nombre de mètres carrés par personne. En ...

5 Règlementation

5.1 Régulation de l’investissement et de l’activité immobilière

Loi Hoguet : réglementation de l’activité immobilière: [***]

L’activité des professionnels de l’immobilier (***).

La loi Hoguet réglemente les activités suivantes :

Les agents immobiliers et mandataires en vente de fonds de commerce ; Les marchands de listes ; Les chasseurs d’appartements, courtiers en immobilier ou apporteurs d’affaires ...

5.2 Forme légale des principaux investisseurs en immobilier commercial

Selon la nomenclature de l’AMF, les sociétés de placement en valeurs mobilières sont regroupées sous le sigle OPCVM (***) :

Les fonds d’investissement

Les fonds d’investissement sont des acteurs fortement internationalisés, qui bénéficient de l’effacement des frontières dans la mondialisation des ...

6 Positionnement des acteurs

6.1 Segmentation

  • Icade
  • Nexity
  • BNP Paribas Real Estate France
  • Altarea Cogedim
  • Vinci Immobilier
  • Bouygues Immobilier
  • CBRE
  • JLL Jones Lang Lasalle
  • WeWork
  • IWG Regus (International Workspace group)
  • Cushman & Wakefield
  • Arthur Loyd
  • Arthur Loyd
  • Batipart
  • Bureaux Locaux
  • Ivanhoé Cambridge
  • NCT immo
  • SFL Foncière Lyonnaise

Liste des graphiques présentés dans cette étude de marché

  • Evolutions des investissements en immobilier d'entreprise dans quelques pays européens
  • Evolution des investissements en immobilier de bureau à destination du marché européen
  • Valeur des investissements en immobilier d'entreprise
  • Répartition des actifs à l'achat dans le secteur de l'immobilier commercial privilégiés par les Français
  • Répartition des investissements en immobilier d'entreprise en France
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  • - Nexity employait quelque 8.200 salariés en début d'année.
  • - 3.100 salariés devraient quitter Nexity autour du mois d'avril avec la cession à Bridgepoint de l'activité d'administration de biens.
  • - Bouygues Immobilier a annoncé la suppression de 225 postes sur un total de 1.054.
  • - Chute d'un tiers des ventes de logements commercialisés en 2023 par rapport à 2022, et de plus de la moitié au dernier trimestre 2023.
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  • - Montant de la cession de la branche de services de Nexity à Bridgepoint : 440 millions d'euros.
  • - Domaines d'activités inclus dans la transaction : syndic de copropriété (60% de la clientèle), gestion locative, transaction et courtage en assurances.
  • - Taille de la branche cédée : près de 3.200 salariés, plus de 200 agences, près d'un million de clients.
  • - Nouveau nom de l'entreprise après cession : Evoriel.
  • - Marques conservées : Lamy, Oralia, Richardière, Lamy Assurances.
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  • - Nexity a subi une réduction de 25% dans les réservations de l'immobilier neuf par rapport à la moyenne de ces cinq dernières années.
  • - Nexity possède actuellementenvirons 8 200 employés. Parmi eux, environ 3 100 devraient quitter le groupe en avril suite à la cession programmée à Bridgepoint de l'activité d'administration de biens.
  • - Les ventes internationales de Nexity sont en baisse.
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  • - Icade a pu maintenir son chiffre d'affaires dans la promotion à près de 1,3 milliard d'euros.
  • - Icade a signé pour 243.000 mètres carrés de baux en bureaux et locaux d'activité - pour un patrimoine de 1,8 million de m2, soit une hausse de 20 % par rapport à 2022.
  • - Les revenus locatifs se sont établis à 364 millions d'euros (+2,2 % à périmètre constant).
  • - La valorisation du portefeuille d'Icade a été revue de 17,5 % à la baisse par rapport à fin 2022, à 6,5 milliards - dont 5,3 milliards de bureaux.
  • - Icade prévoit de se diversifier davantage et vise en priorité les locaux d'activité, les résidences étudiantes et les data centers.
  • - Icade a commencé le désengagement des cliniques et maisons de retraite médicalisées et a déjà récupéré 1,45 milliard

Entreprises citées dans cette étude

Cette étude de marché contient un panorama complet des entreprises du marché avec les derniers chiffres et actualités de chaque entreprise :

Icade
Nexity
BNP Paribas Real Estate France
Altarea Cogedim
Vinci Immobilier
Bouygues Immobilier
CBRE
JLL Jones Lang Lasalle
WeWork
IWG Regus (International Workspace group)
Cushman & Wakefield
Arthur Loyd

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Ajouts et mises à jour

  • 06/07/2023 - Ajout des informations de l'entreprise SFL
  • 06/07/2023 - Ajout des informations de l'entreprise NCT immo
  • 06/07/2023 - Ajout des informations de l'entreprise Ivanhoé Cambridge
  • 06/07/2023 - Ajout des informations de l'entreprise Bureaux Locaux
  • 06/07/2023 - Ajout des informations de l'entreprise Batipart
  • 06/07/2023 - Ajout des informations de l'entreprise Arthur Loyd
  • 06/07/2023 - Ajout des informations de l'entreprise Arthur Loyd
  • 05/06/2023 - Ajout des informations de l'entreprise Cushman & Wakefield
  • 26/02/2023 - Mise à jour des données financières de l'entreprise Altarea Cogedim
  • 21/02/2023 - Mise à jour des données financières de l'entreprise WeWork
  • 15/02/2023 - Ajout des informations de l'entreprise IWG
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