1.1 Présentation et définition du marché du courtage en prêts immobiliers

Un courtier en prêts immobiliers est un intermédiaire en opérations de banque et en services de paiement (IOBSP), dont la mission est de trouver le meilleur taux d'intérêt et les meilleures offres grâce à son réseau de banques partenaires lors d'un projet d'acquisition, de construction, d'investissement locatif ou de travaux. Il peut également se charger de l'accompagnement de l'emprunteur dans sa recherche d'un crédit à la consommation, d'un rachat de crédit ou encore d'une assurance de prêt. L'IOBSP connait les taux, les offres, les politiques de prêts des établissements de crédit avec lesquels il travaille, ce qui lui permet d'orienter les clients en fonction de leur profil bancaire, de leur projet ; il peut aussi négocier les meilleures conditions pour le client auprès des partenaires. Faire appel à un courtier en prêt immobilier, c'est faire appel à un intermédiaire entre banques et acheteurs pour permettre aux emprunteurs de gagner du temps et d'avoir de meilleures offres et pour permettre aux banques d'avoir de nouveaux clients sans les chercher et les convaincre elles-mêmes. Un courtier doit être enregistré à l'ORIAS, l'Organisme pour le registre unique des intermédiaires en assurance, banque et finance.

De plus en plus de Français font appel à un courtier en prêts immobiliers pour leurs emprunts, cette proportion a augmenté de 11 points en 6 ans. En effet, 40% d’entre eux ont sollicité un courtier pour leur prêt immobilier en 2021, dont la majorité pour obtenir des taux plus avantageux.

D'un côté, le marché est dopé par les taux d’intérêt bas qui favorise les volumes de prêts immobiliers, avec des frais de commissions des courtiers qui varient peu auprès des banques, autour de 1% du montant emprunté, cependant ce pourcentage pourrait être revu à la baisse à cause des taux d'intérêt bas puisque les banques jugent ne pas tirer assez de profits dans ces partenariats.

L'immobilier est très actif, le nombre de transactions sur 12 mois cumulés n'a jamais été aussi haut qu'au dernier trimestre 2021, la crise sanitaire étant responsable en grande partie de ce record car de nombreuses transactions ont été retardées à cause des confinements, mais également parce qu'elle a provoqué un mouvement de redynamisation du territoire avec l'essor du télétravail qui pousse les Français à s'éloigner des grandes villes. Toutefois, il faut surveiller de près l'inflation de l'immobilier qui peut être un frein à l'achat immobilier.

La profession est soumise à une réglementation renforcée, notamment avec les accords Bâle III de 2010 qui imposent plus de transparence, de fonds propres et de meilleurs ratios de liquidité. Cependant, le nombre de courtiers en prêts immobiliers a progressé partout en France, et spécialement dans les villes moyennes françaises.

1.2 Le marché mondial des prêts immobiliers

Il n'existe pas de taille de marché mondiale pour le courtage en prêt immobilier. Cependant, il est possible de regarder les projections de la taille de marché des prêts immobiliers, permettant de mieux apprécier le potentiel de croissance du courtage dans ce domaine.

Le marché mondial des prêts ...

1.3 Le marché français du courtage en prêts immobiliers

La proportion des courtiers

Part de marché des courtiers en immobiliers France, **** - ****, en pourcentage Source: ****

Les Français font de plus en plus appel aux courtiers en prêts immobiliers lorsqu'ils veulent emprunter. En ****, ils étaient **% des demandeurs d'emprunts, en ****, ce chiffre d'affaires est monté à **%, soit une augmentation de ** points ...

2.1 Les Français et les courtiers en prêts immobiliers

Les Français et les courtiers en prêts immobiliers

Part des Français ayant eu recours à un courtier pour leur prêt immobilier France, **** - ****, en pourcentage Source: ****

Les Français ont donc de plus en plus recours à des IOBSP puisque la part de Français concerné a augmenté de ...

2.2 Les Français et les prêts immobiliers

D'après un sondage Ifop de mai ****, **% des sondés ont eu recours à un prêt immobilier pour l'achat de leur résidence principale, avec autant de prêts qui durent plus et moins de ** ans.

Les crédits à l'habitat en France

Un marché de l’immobilier dynamique implique presque nécessairement davantage ...

2.3 Les Français et l'immobilier : dynamisation des territoires

En ****, * tiers des Français avaient déjà acheté un bien immobilier (***) et, sur la période ****-****, c'était **% des Français qui ont déclaré avoir fait une acquisition [***].

Le parc de logements

En ****, il y avait **,* millions logements en France, soit une augmentation annuelle de *,*% et de **,*% par ...

2.4 Des taux d’intérêt toujours très bas

Une baisse continue des taux d'intérêts

Taux d'intérêt annuel des crédits nouveaux à l'habitat des particuliers France, ****-****, en poucentage Source: ****

On peut voir que :

Début des années *** : les taux étaient aux alentours des *% sur an ****, jusqu'en **** : crise économique qui a provoqué une chute des ...

3.1 Courtier, mandataire et l'ORIAS

L'ORIAS

L’organisme pour le registre unique des intermédiaires en assurance, banque et finance, abrégé ORIAS, est une association loi de ****, sous tutelle de la direction générale du Trésor créée en ****. Elle est une étape obligatoire pour l’exercice du courtage en prêts immobiliers ...

3.2 Les effectifs du secteur en croissance permanente

Nombre d'IOBSP agrées, c'est-à-dire, immatriculé à l'ORIAS :

Evolution du nombre d'IOBSP France, ****-****, en nombre d'IOBSP Source: ****

Le nombre d'IOBSP sur le territoire français est en constante augmentation depuis ****, en atteignant ** *** IOBSP en ****, en croissance de **% par apport à ****. Le nombre de courtiers ne cessera d'augmenter tant que la demande ...

3.3 Les points de contact de distribution

Le courtage en prêt immobilier peut s’effectuer sous deux formes :

En agence physique : de façon classique, le courtier reçoit ses clients dans son agence et leur explique de vive voix les solutions d’emprunt. En ligne : le client remplit un formulaire concernant son profil financier et ses ...

3.4 Les acteurs du marché : une résistance des courtiers indépendants face à un puissant mouvement de concentration

Le marché du courtage en prêts immobiliers se structure essentiellement autour de deux types d’acteurs : les grosses enseignes d’une part, et les petites sociétés indépendantes et locales d’autre part.

On constate ces dernières années un phénomène de concentration des sociétés ...

4.1 Structure de revenu des courtiers

Dans la plupart des cas, les courtiers sont rémunérés de deux façons :

La commission bancaire : comprise entre *,* et *% de la totalité du prêt, elle est versée par la banque au courtier en tant qu’apporteur d’affaires. Il peut également y avoir certains planchers et ...

4.2 Les marges réalisées

Les coûts liés à l’activité de courtage en prêt immobilier ont tendance à varier fortement, notamment selon la taille de la structure. Néanmoins, l’activité devient rapidement attractive : les coûts d’installation monteraient à ** *** euros et le seuil de rentabilité serait atteint avec ** financements par an environ. [***]

Par ...

4.3 Comparatifs de certains courtiers

Comparatif de certains courtiers immobiliersFrance, ****

Source: ****

Tous les courtiers sont opérationnels sur la France métropolitaine, mais certains courtiers sont également présents en outre-mer, notamment ceux qui proposent un service en ligne.

Le principal élément négocié par le courtier en prêts immobiliers est le taux d’intérêt. ...

4.4 Les prix de l'immobilier

Il est intéressant d'avoir un œil sur le prix de l'immobilier pour un courtier :

en fonction du bien immobilier

Variation des indices de prix des logements anciensFrance, octobre ****, en pourcentage

Source: ****

On note une hausse des logements anciens, de *,*% sur l'ensemble de la France en * an, entre le *e trimestre ...

5.1 Aperçu général

Depuis la crise immobilière de ****, la réglementation a fortement influencé le métier de courtier.

En effet, d’une part, les accords de Bâle III publiés le ** décembre **** ont imposé la limitation de prise de risques des banques, entraînant le désengagement des banques spécialisées ...

5.2 Quelques règles applicables à l’exercice de la profession d’IOBSP

L’Association Professionnelle des Intermédiaires de Crédits donne un aperçu complet et succinct des règles applicables et textes en vigueur légiférant la profession et l’activité de courtier en prêts immobiliers.

Règle de non-cumul

L’exercice dans une catégorie d’IOBSP est ...

5.3 Textes encadrant la profession d’IOBSP

Le principal texte encadrant cette activité est disponible aux articles L.***-* et suivants du Code Monétaire et financier, ainsi que les articles R.***-* et suivants.

L’arrêté du * juin **** relatif à l’article L.***-* du code monétaire et financier donne une nomenclature des diplômes nécessaires ...