Le marché du diagnostic immobilier - France

Le diagnostic immobilier consiste à faire réaliser un contrôle technique d’un bien immobilier avant sa mise en vente ou en location. Ce contrôle est formalisé dans un Dossier de Diagnostic Technique (DDT) et porte sur neuf critères : la performance énergétique, le risque d'exposition au plomb, la présence d'amiante, l’état des installations de gaz et d’électricité (si celles-ci ont plus de 15 ans), les risques naturels et technologiques, la présence éventuelle de termites, l’exposition au bruit des aérodromes, et d'autres obligations spécifiques selon les réglementations en vigueur. Ces diagnostics sont devenus des éléments essentiels du marché immobilier, influençant directement la valeur des biens et les décisions d'achat des acquéreurs. En France, la nécessité des diagnostics immobiliers s’intensifie avec les réformes réglementaires successives. 40 % des logements affichent une performance énergétique classée E ou inférieure, renforçant l’impératif d’audits énergétiques. Dès janvier 2025, un audit énergétique sera obligatoire pour toute vente d’un logement classé E, étendant ainsi l’exigence déjà en vigueur pour les habitations classées F et G. De plus, tous les DPE réalisés avant juillet 2021 deviendront caducs au 1er janvier 2025, générant une forte hausse de la demande pour ces diagnostics. Ces nouvelles contraintes s’inscrivent dans un cadre réglementaire visant à améliorer la performance énergétique du parc immobilier français et à encourager les rénovations énergétiques. Le marché du diagnostic immobilier est historiquement solide, avec une croissance annuelle de +5 % en moyenne. Toutefois, il est fortement dépendant du volume des transactions immobilières et des évolutions législatives. Or, le marché immobilier ancien traverse une crise, avec une baisse spectaculaire des ventes : de 1,17 million de transactions en 2021 à seulement 750 000 en 2024 (-36 % en trois ans). Cette contraction, due à la hausse des taux d’intérêt et au durcissement des conditions de crédit, réduit mécaniquement le nombre de diagnostics obligatoires. L’augmentation des prix du DPE, qui a progressé de +4,8 % pour les appartements et +6,3 % pour les maisons en 2024, reflète également la tension sur le marché. Cette hausse s’explique par une demande croissante, une pénurie de diagnostiqueurs et des méthodes de calcul plus complexes. Le secteur est structuré autour de plusieurs acteurs clés : les sociétés de diagnostic, les fournisseurs de matériel, les laboratoires d’analyse (notamment pour l’amiante) et les organismes de certification et de formation. En 2025, Dekra (16,7 %) et LCC Qualixpert (21,5 %) dominent le marché des certifications, tandis qu’ITGA et Eurofins contrôlent 62 % du marché des analyses MPSCA (Matériaux et Produits de Construction Amiante). Le DPE et le diagnostic amiante sont les certifications les plus répandues, avec respectivement 83 % et 84 % des diagnostiqueurs certifiés, tandis que l’audit énergétique reste moins courant (29 % des experts).

Le secteur du diagnostic immobilier fait face à des tensions sur la main-d’œuvre. Le nombre d’auditeurs énergétiques a chuté de 3 575 en avril 2024 à 2 995 en mars 2025, en raison de l’expiration des attestations provisoires et du renforcement des exigences de certification. Cette raréfaction des experts qualifiés engendre des délais allongés et une hausse des tarifs, augmentant la pression sur les diagnostiqueurs en exercice. En parallèle, le salaire moyen des diagnostiqueurs a augmenté de 8,7 % entre 2023 et 2024, sous l’effet de la complexification du DPE et de la demande accrue. Enfin, le secteur est soumis à des pressions extérieures, notamment la hausse des coûts de l’énergie. L’évolution des prix du gazole et du sans plomb 95 impacte directement l’activité des diagnostiqueurs, qui utilisent leur véhicule pour se déplacer. Le prix du gazole est passé de 1,36 € en 2013 à un pic de 1,86 € en 2022 avant de redescendre à 1,71 € en 2024, tandis que le sans plomb 95 a atteint 1,89 € en 2022 et reste au-dessus de 1,80 € en 2024. Ces coûts additionnels sont susceptibles d’être répercutés sur les prix des diagnostics, pesant sur l’accessibilité de ces prestations pour les propriétaires. Malgré ces défis, le marché du diagnostic immobilier reste porté par l’essor des rénovations énergétiques et le dispositif MaPrimeRénov’, qui impose la réalisation de DPE avant et après travaux. Entre 2020 et 2023, le nombre de dossiers MaPrimeRénov’ soldés a explosé, passant de 52 000 à 524 000, illustrant la dynamique du secteur. Toutefois, une baisse de -3,8 % entre 2022 et 2023 laisse présager une possible stabilisation. L’avenir du marché dépendra de la capacité des diagnostiqueurs à absorber la demande, mais aussi des politiques publiques en faveur de la rénovation énergétique. Ainsi, le diagnostic immobilier s’impose comme un levier clé pour la transition énergétique et la régulation du marché immobilier. Toutefois, les tensions sur la main-d’œuvre, la volatilité des prix de l’énergie et la contraction des transactions immobilières sont autant de défis qui détermineront son évolution dans les années à venir.