Le marché de la promotion immobilière - Belgique

1.2 Le marché mondial

Marché mondial de l'investissement immobilier professionnel Monde, **-**** Source: ****

Le marché de l’immobilier, qui inclut celui de la promotion immobilière, est selon MSCI principalement tiré par les Etats-Unis (***), le Japon, le Royaume-Uni, la Chine, l’Allemagne, la France, Hong-Kong, et le Canada.

Comparaison de la taille des principaux marchés immobiliers Monde, ****, en milliards de dollars US Source: ****

Selon Pierre Papier, en ****, ** villes concentraient **% du marché mondial de l’immobilier d’entreprise, avec New York à la première place. Parmi le top **, ** villes sont en Amérique du Nord, * en Europe, et * en Asie.

Aujourd'hui au niveau européen, on distingue certaines villes qui portent cette économie :

Les ** marchés les plus actifs d'Europe Europe, ****, en milliards d'euros Source: ****

On s'aperçoit alors que les villes allemandes (***) comptent pour plus de **% du top ** des marchés européens en matière d'investissement immobilier sur l'année ****. La seule ville belge que l'on trouve dans ce classement est Bruxelles, à la **ème place.

1.3 Le marché belge

Il existe selon Immoweb * *** promoteurs et constructeurs immobiliers en Belgique, proposant un total de * *** biens immobiliers au mois d'octobre ****. Même s’il existe un grand nombre de promoteurs immobiliers, la majorité du marché est concentrée entre les mains d’un petit nombre d’acteurs. Ainsi, dans la région de Bruxelles les **% d’entreprises les plus grandes réalisent **% des créations de logements. [***]

Evolution du chiffre d'affaires des activités de promotion immobilière (***) Belgique, ****-****, en milliards d'euros Source: ****

Au cours des années **** à ****, le chiffre d'affaires lié au secteur de la promotion immobilière a donc évolué assez peu uniformément, par des fluctuations témoignant d'une certaine instabilité ou du moins d'une inconstance du marché, mais il était en **** plus important qu'en ****, donc il s'avère que ces fluctuations témoignent à la fin d'une croissance du marché.

Indice des prix de l’immobilier par trimestre Belgique, ****-****, Base *** en **** Source: ****

Les prix de l'immobilier en Belgique n'ont donc cessé d'augmenter ces dernières années, l'indice des prix ayant subi une croissance de plus de **% en * ans, et la crise sanitaire n'aura pas freiné cette évolution en ****. Cependant, pour ****, les experts s'accordent à dire selon Look&Fin ...

1.4 L'impact de la crise sanitaire du Covid-19 sur la promotion immobilière

Comme l'activité des promoteurs immobiliers dépend en partie de la construction de nouveaux logements sur le territoire, qui leur permettent de réaliser des ventes, une baisse du nombre de logements construits et des difficultés dans l'industrie de la construction entraînent forcément des conséquences sur le marché de la promotion immobilière en Belgique. Le tableau ci-dessous illustre alors l'importance qu'a eu cette crise sur le secteur en ****.

Impact économique des retards dus à la crise du Covid-**Belgique, ****

Alexandra François-Cuxac, présidente de la Fédération des promoteurs immobiliers, a affirmé que "**% des chantiers de logements collectifs ou de maisons groupées ont été stoppés" en France du fait des confinements et du Covid-**. Elle dévoile que le secteur d'activité de la promotion immobilière a été brutalement et soudainement impacté par la crise et ce dans nombre de pays européens. Même s'il est resté possible de télétravailler pour les fonctions administratives et comptables, cela s'est avéré plus complexe par exemple pour la prospective foncière, c'est-à-dire le développement de futurs projets, car les services municipaux domaniaux et d'urbanisme sont restés fermés pendant ...

2.1 Les déterminants de la demande

Selon La Chronique, les principaux souhaits des acquéreurs dans le résidentiel sont de vivre dans un habitat individuel, avec plus d’espace, proche des commerces, des transports, des lieux de vie et du travail, de pouvoir respecter leurs contraintes budgétaires, d’acquérir un logement économe en énergie, et de disposer de services d’accompagnement dans leur achat. C’est pour répondre à ces motivations que les promoteurs immobiliers se concentrent sur les villes, proposent des services d’accompagnement, et construisent des logements basse consommation. De nombreux déterminants conditionnent le volume d’activité du secteur de la promotion immobilière.

Le taux d'emprunt hypothécaire

Le taux de référence à partir duquel est calculé le taux des emprunts à taux variable à révision annuelle est actuellement négatif (***), ce qui rend l'investissement dans l'immobilier très intéressant pour les particuliers et les entreprises. Au cours des ** dernières années, il n'a jamais été si peu coûteux d'emprunter en Belgique.

Taux de référence pour l'emprunt hypothécaire à taux variable Belgique, décembre ****- juillet ****, en % Source: ****

Les subventions proposées par l'État belge

De nombreuses aides sont mises à disposition des particulier dans ...

2.2 La demande en permis de construire

Afin de caractériser au mieux la demande d'activité de promotions immobilières, on utilise les statistiques de l'institut national Statbel. Ces statistiques nous renseignent notamment sur les demandes de permis de bâtir, étape indispensable lors d'un projet immobilier. L'évolution du nombre de demandes de permis permet d'estimer indirectement la demande en promoteurs immobiliers. 

Sur l'année ****, on recense ** *** permis de bâtir autorisés en Belgique (***).  Il y a donc aujourd'hui plus de permis de construction neuve que de permis de rénovation, ce qui représente une sacrée évolution par rapport aux chiffres d'avant ****, pour lesquels le nombre de permis de rénovation était bien supérieur aux permis de nouvelle construction. Ceci est en grande partie dû à la forte évolution ces dernières années des nouvelles créations de bâtiments non résidentiels, comme l'illustre le *ème graphique ci-dessous.

On remarque que cette croissance du nombre de permis de bâtir est de plus en plus favorable aux promoteurs immobilers dont le modèle repose plus sur la construction que la rénovation. 

Evolution du nombre de permis de bâtir autorisés, en bâtiments résidentiels Belgique, ****- ****, en milliers Source: ...

3.1 Un marché dynamique qui profite d’innovations

Selon plusieurs baromètres et sondages, les professionnels de l’immobilier sont de plus en plus optimistes. En effet le taux d’optimisme toutes professions confondues est passé de ** % en **** à ** % en ****. Il est cependant notable que seul le taux d’optimiste des lotisseurs et promoteurs immobiliers est en très légère baisse.

Etant donné que l’activité des promoteurs immobiliers ne connait pas de forte croissance, de nombreux acteurs se développent sur de nouveaux marchés. Les principaux sont les services pour les résidences (***), et l’asset management.

Le crowdfunding immobilier est un nouveau mode de financement qui commence à apparaitre afin de compléter l’apport en fonds propre des promoteurs immobiliers. Différentes plateformes proposent ce financement, notamment Lymo, Wiseed, et Anaxago.

La visite virtuelle en *D se démocratise de plus en plus. De nouvelles technologies ont permis d’améliorer l’expérience client, notamment via les casques de réalité virtuelle. De nombreux promoteurs immobiliers ont commencé à développer des offres allant dans ce sens. Selon Bien ici, c’est du temps de gagné pour les futurs acquéreurs qui visitent en moyenne * logements avant de trouver celui qui leur convient.

Le secteur ...

3.2 La chaîne de valeur

Le promoteur immobilier n’est pas isolé : l’acte de promotion immobilière nécessite l’intervention de nombreux acteurs en amont du projet, au cours de celui-ci, et en aval. Les principaux sont les suivants :

Le maître d’ouvrage. C’est le commanditaire du projet, celui qui définit le cahier des charges. Dans la construction, les maîtres d’ouvrage peuvent être les ménages, l’Etat et les collectivités, les bailleurs sociaux, ou bien les promoteurs eux-mêmes. Le maître d’œuvre. C’est l’entité chargée de la conception du projet, celui qui suit les travaux et coordonne les corps de métiers. Ils ont besoin de l’intervention de cabinets d’architecte, de bureaux d’études techniques, de géomètres… Les entreprises de construction. Ils interviennent une fois que la conception est achevée. Ils s’occupent de la maçonnerie, l’enveloppe, la charpente, la menuiserie, l’isolation, l’électricité, le chauffage… Les clients finaux. Le client final peut être le maître d’ouvrage dans le cas de la construction d’une maison individuelle par exemple, mais sinon les clients finaux sont généralement des ménages, des ...

3.3 Déroulement d’une opération de promotion immobilière

Les critères de réussite sont la commercialisation rapide, et surtout la conformité du résultat final aux prévisions budgétaires. Pour cela, une opération de promotion immobilière suit toujours les mêmes étapes :

Lancement du projet après étude des opportunités Maîtrise du terrain sur lequel le projet va être mené Etude de la faisabilité technique, financière, et commerciale du projet Construction du projet, qui comprend à la fois les études d’architectes, le recueil des autorisations de construction, et la construction en tant que telle Commercialisation du projet en trouvant un ou des acquéreurs Achèvement et livraison du projet La phase de réalisation du projet met en moyenne entre ** et ** mois, mais la durée peut être très variable en fonction de l’ampleur des travaux à réaliser et des obstacles qui peuvent ralentir son avancement.

3.4 Financement d’une opération de promotion immobilière

Les projets de promotion immobilière peuvent mettre du temps à sortir de terre, et les revenus générés n’arrivent généralement qu’assez tard, il est donc nécessaire de trouver du financement pour mener à bien ces projets. Selon Find and Fund, il existe principalement * sources de financement, auxquelles vient s’ajouter un nouveau :

La prévente des logements ou de bâtiments pour des entreprises constitue environ **% du financement total. Le financement bancaire constitue **-**% du financement total. L’apport en fonds propres constitue **-**% du financement total. Cet apport personnel est une condition imposée par les banques Le crowdfunding immobilier est en train d’apparaître mais il demeure minoritaire. Il permet de compléter les fonds propres apportés.

Constitution type du financement d'un projet de promotion immobilière Belgique, ****, en % Source: ****

4.1 Les services proposés

Un promoteur immobilier s’adresse principalement aux particuliers, investisseurs, et entreprises ayant un projet immobilier. Généralement, le promoteur propose des services de promotion immobilière, mais également de nombreux autres services environnant leur cœur de métier.

En termes de promotion immobilière, ils proposent des contrats :

De Vente en L’Etat Futur d’Achèvement (***) : dans ce cas, l’acquéreur deviendra propriétaire du sol une fois signé le contrat de vente, puis propriétaire du logement lors de sa construction. De Promotion Immobilière : un mandat oblige alors le promoteur immobilier, pour un prix convenu avec le maître d’ouvrage (***), à réaliser un programme de construction d’édifices ainsi qu’à réaliser ou faire réaliser toutes les activités nécessaires à la construction.

Il existe aussi d’autres contrats plus spécifiques, notamment le codéveloppement d’actifs, le contrat de crédit-bail (***)…

Les promoteurs peuvent également proposer les services suivants :

Property Management : gestion locative et technique, ainsi que suivi administratif et juridique de biens immobiliers.  Conseil et Transaction : conseil aux entreprises ou particuliers sur leurs stratégies d’investissement immobilier. Aménagement : définition d’un programme d’aménagement de l’intérieur ...

4.2 Des prix de l’immobilier en hausse

Les promoteurs immobiliers vendent in fine maisons, appartements, bureaux ou autres infrastructures au prix du marché. Ils disposent de peu de marge de manœuvre en termes de hausse des prix du fait d’une forte concurrence intra sectorielle. Leur tarification-type vis-à-vis de leurs clients est donc celle du prix du marché, et ils réalisent leurs bénéfices en enlevant les coûts des travaux, les taxes de l’Etat, les honoraires (***), et le coût du foncier.

Selon la Fédération Royale du Notariat belge, une maison en Belgique coûtait en **** en moyenne *** *** €, donc ** *** € de plus qu’en **** soit une croissance de +*.*%. De même, le prix moyen d’un appartement a gagné près de * *** € pour passer à *** *** €, soit une croissance de +*.*%.

Evolution du prix moyen des maisons et des appartements Belgique, ****-****, en milliers d'euros Source: ****

Il existe tout de même de fortes disparités selon les régions et provinces, tant dans les prix moyens que dans l’évolution de ces prix. En effet, le prix médian d’une maison en **** était de *** *** € à Bruxelles, *** *** € en Flandre, et *** *** € en Wallonie, et ces prix n'ont pas cessé de croître depuis **** dans toutes ...

4.3 De nouvelles tendances

Le crowdfunding immobilier est un nouveau mode de financement qui commence à apparaitre afin de compléter l’apport en fonds propre des promoteurs immobiliers. Différentes plateformes proposent ce financement, notamment Lymo, Wiseed, et Anaxago.

La visite virtuelle en *D se démocratise de plus en plus. De nouvelles technologies ont permis d’améliorer l’expérience client, notamment via les casques de réalité virtuelle. De nombreux promoteurs immobiliers ont commencé à développer des offres allant dans ce sens. Selon Bien ici, c’est du temps de gagné pour les futures acquéreurs qui visitent en moyenne * logements avant de trouver celui qui leur convient.

Le secteur de la promotion immobilière est également impacté par le développement de plateformes d’intermédiation. Elles apportent de la valeur aux clients en centralisant leurs recherches. Bouygues Immobilier a notamment ouvert la plateforme Valorissimo l’année dernière.

Il y a également de plus en plus d’investissements dans les résidences pour seniors. Les promoteurs immobiliers se développent dans ce segment en collaborant avec des spécialistes de la gestion de ce type d’établissement.

5.1 Cadre réglementaire

En droit belge, il n’existe pas de définition légale de la promotion immobilière pour la raison qu’elle couvre des réalités multiples.

Il existe principalement * formes de promotion immobilière en Belgique :

La promotion-vente : le maître d’ouvrage est le promoteur, il construit pour son compte mais avec comme objectif de revendre le bâtiment ensuite La promotion-construction : le promoteur prend en charge toutes les activités nécessaires à la réalisation de l’édifice sur un terrain dont le client est propriétaire. La promotion-organisation : le promoteur effectue toutes les activités permettant la réalisation de l’édifice mais en passant par des sous-traitants.

La loi Breyne du * juillet **** règlemente les promotions immobilières. Elle concerne les contrats de promotion immobilière qui impliquent un appartement ou une maison destinés à l’habitation ou à usage professionnel. La loi protège le bâtisseur et l’acheteur contre les clauses abusives prévues dans les contrats.

Il existe également un certains nombre de règles. Selon Legalex, le promoteur n’est pas autorisé à exiger ni à accepter un quelconque paiement avant la fin du contrat de promotion immobilière. De plus, il n’est ...

6.1 Segmentation du marché

* (***)

• Thomas & Piron - Bâtiment
• Matexi
• Groep Huyzentruyt
• Vastgoedroep Degroote
• Houyoux Constructions
• Evillas NV
• SF Construct
• Cores Development
• Kijk & Bouw
• Kolmont
• Bouygues Immobilier
• Willemen Real Estate (Willemen Group)
• General Construction
• Gehlen Immo
• CBRE