Le marché de l’immobilier de santé en France

Selon CBRE Research, les taux de rendement prime de l’immobilier de santé en France sont stables depuis le premier trimestre 2024. Au quatrième trimestre 2025, ils s’échelonnent de 5,00 % pour les Ehpad à 5,25 % pour les cliniques psychiatriques et de soins médicaux et de réadaptation (SMR), et à 5,50 % pour les cliniques de médecine, chirurgie et obstétrique (MCO). La légère remontée des taux longs a empêché l’immobilier de santé de profiter de la baisse des taux directeurs.

Oui. Selon CBRE Research, les Ehpad ont attiré plus de 250 millions d’euros d’investissement en France en 2025, en 10 transactions, contre 4 l’année précédente. Deux cessions-bails représentent plus de la moitié de ce volume : la vente d’un portefeuille de 13 actifs par Emeis à LeadCrest Capital Partners et celle de 3 actifs par Clariane. Deux Ehpad franciliens de plus de 100 lits chacun ont aussi changé de mains, signe d’un retour de la liquidité dans l’immobilier de santé en France.

Selon la Direction de la recherche, des études, de l’évaluation et des statistiques (Drees), la France compte fin 2023 environ 7 400 Ehpad, qui offrent 609 970 places installées, dont 586 990 en hébergement permanent. Les 10 400 structures d’hébergement pour personnes âgées proposent au total 756 000 places, dont 81 % en Ehpad. Le nombre de places en Ehpad stagne par rapport à 2019 (−0,1 %), ce qui limite le nombre d’actifs disponibles pour l’immobilier de santé en France.

Les exploitants privés pèsent lourd dans l’immobilier de santé en France : selon la Drees, les grands groupes d’Ehpad possèdent 56 % des Ehpad commerciaux, soit 13 % de l’ensemble des Ehpad en 2022. Clariane a cédé ou fermé 45 établissements pour 33 mises en service en douze mois à fin juin 2026, selon Le Moniteur des travaux publics et du bâtiment. Côté acquéreurs, CBRE Research observe en 2025 la montée des fonds de private equity et des foncières étrangères, là où dominaient les SCPI.

Trois tendances marquent l’immobilier de santé en France. Les exploitants vendent leurs murs : selon CBRE Research, SCPI et opérateurs devraient rester vendeurs nets en 2026. La rénovation passe devant la construction : selon Le Moniteur d’octobre 2026, Clariane freine les ouvertures d’Ehpad, et l’isolation extérieure coûte de 200 000 à 500 000 euros par opération, à la charge du propriétaire. Enfin, selon L’Argus de l’assurance, la France compterait 8,9 millions de personnes de 80 ans ou plus en 2070, contre 4,3 millions en 2026.

Un rapport PDF en français, édition 2026, organisé en six chapitres : les actifs et le périmètre de l’immobilier de santé, l’investissement et les rendements, la demande de soins et d’hébergement, les exploitants et les investisseurs, la réglementation et les contraintes techniques, les perspectives du marché.

Sur les statistiques de la Drees, les publications des conseils en immobilier comme CBRE, les communications des exploitants et des foncières, et sur des articles de presse professionnelle issus de la base IndexPresse. Chaque chiffre est accompagné de sa source et de sa période.

Oui. L’étude est actualisée avant son envoi, sous 48 h maximum : elle intègre les dernières données publiées, et chaque chiffre est accompagné de sa source et de sa période.

Aux investisseurs, SCPI et foncières, aux exploitants d’Ehpad et de cliniques, aux promoteurs et constructeurs, aux collectivités, ainsi qu’aux banquiers, conseils et consultants qui doivent comprendre l’immobilier de santé en France.

Par e-mail, en PDF, sous 48 heures maximum après le paiement. Nos analystes utilisent ce délai pour intégrer les dernières données disponibles avant l’envoi. Vous la retrouvez ensuite dans votre espace Mes études.

Une recherche Google ou une IA généraliste renvoie des chiffres isolés, souvent sans date ni périmètre précis, et n’accède pas à la presse professionnelle, en grande partie payante. L’étude part d’un marché délimité, croise les statistiques publiques avec plus de 500 revues spécialisées de la base IndexPresse et relie chaque chiffre à sa source d’origine. Vous obtenez un dossier à jour, que vous pouvez citer et présenter tel quel, sans perdre du temps à recouper.

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