Il mercato immobiliare commerciale - Italia

Il mercato immobiliare commerciale è un settore complesso e articolato, composto da diverse tipologie di asset e dinamiche che lo rendono uno dei pilastri fondamentali dell'economia globale. A livello generale, questo mercato comprende edifici e spazi destinati ad attività economiche, come uffici, centri commerciali, immobili logistici, hotel e spazi multifunzionali. Ciascun segmento risponde a specifiche esigenze degli investitori e degli utilizzatori, contribuendo a determinare le tendenze e le performance complessive.

Nel segmento degli uffici, la domanda è guidata dai cambiamenti nelle modalità di lavoro, con un forte interesse verso gli edifici sostenibili, efficienti dal punto di vista energetico e dotati di tecnologie avanzate per il lavoro flessibile. Nel settore retail e dei centri commerciali, la trasformazione delle abitudini di consumo, influenzata dall’e-commerce, ha incentivato la nascita di spazi ibridi che integrano commercio, intrattenimento ed esperienze personalizzate. Per quanto riguarda il comparto logistico, l'espansione del commercio elettronico ha incrementato la richiesta di magazzini e poli distributivi moderni, soprattutto nelle aree strategiche vicine ai grandi centri urbani e alle reti di trasporto principali.

A livello globale, il mercato immobiliare commerciale aveva un valore di circa 4,56 trilioni di dollari nel 2024 e si prevede che raggiungerà 9,48 trilioni di dollari nel 2034. Questa crescita riflette l’interesse internazionale verso nuovi mercati emergenti, oltre alla ristrutturazione di aree urbane mature con progetti di rigenerazione e sostenibilità. In Europa, i dati indicano un valore del mercato di 1,52 trilioni di dollari nel 2025, destinato a salire a 1,80 trilioni di dollari nel 2030, con una crescita guidata da investimenti in infrastrutture, uffici green e centri commerciali riqualificati.

In Italia, il mercato immobiliare commerciale è composto principalmente da uffici, immobili retail e spazi logistici, con una crescente attenzione ai progetti di rigenerazione urbana e agli investimenti nelle grandi città come Milano e Roma. Nel 2023, il mercato ha registrato un valore complessivo di 6,1 miliardi di euro, con una previsione di 7,26 miliardi di euro entro il 2028. Tuttavia, gli investimenti nel settore hanno subito fluttuazioni negli ultimi anni, passando da 2,6 miliardi di euro nel 2016 a 800 milioni di euro nel 2023, con una leggera ripresa prevista nel 2024 a 850 milioni di euro. La riduzione dei volumi è stata determinata dall’aumento dei tassi di interesse e dall’incertezza geopolitica, che hanno frenato l'accesso al credito e ridotto l'attività di investimento.

Tra i principali componenti del mercato italiano ci sono le operazioni di compravendita di uffici nelle aree metropolitane e lo sviluppo di parchi logistici nelle zone industriali strategiche. Il comparto degli hotel è un altro segmento rilevante, con investimenti destinati soprattutto alle strutture ricettive di lusso e al turismo business. Inoltre, il mercato è influenzato dai fondi di investimento immobiliari, come COIMA SGR, Kryalos e InvestiRE SGR, che gestiscono patrimoni miliardari e svolgono un ruolo chiave nella valorizzazione degli asset commerciali.