Il mercato dello sviluppo immobiliare - Italia

1.2 Mercaro Mondiale

Il fatturato delle società immobiliari a livello mondiale è stato valutato in *,* miliardi di dollari nel **** e si prevede un aumento in termini di CAGR del *,*% tra il **** e il ****, secondo un rapporto di Next Move Strategy. Grazie alla crescente domanda di infrastrutture industriali e commerciali e alla ripresa dell'economia globale dalla pandemia di coronavirus (***), entro il **** le dimensioni del mercato immobiliare dovrebbero raggiungere i **,* miliardi di dollari. Secondo la fonte, altri fattori che probabilmente influenzeranno lo sviluppo del mercato sono la saturazione del mercato immobiliare residenziale in alcuni Paesi e città e l'aumento della spesa pubblica per lo sviluppo delle infrastrutture [***].

Dimensione del mercato immobiliare globale nel ****, con previsioni dal **** al **** Mondo, ****-****, in miliardi di $ Fonte:[***]

La rapida urbanizzazione in tutto il mondo è uno dei fattori chiave che guidano la crescita del mercato. L'aumento della popolazione, la crescente necessità di alloggi e infrastrutture di qualità e la tendenza all'aumento delle famiglie nucleari favoriscono la crescita del mercato immobiliare. In linea con ciò, il cambiamento delle preferenze dei consumatori verso un ambiente pulito, sicuro e protetto, insieme al rapido sviluppo infrastrutturale, come la maggiore connettività attraverso strade, aerei e ferrovie, stanno creando una prospettiva positiva per il mercato. Inoltre, vari progressi ...

1.3 Mercato italiano

Il mattone rappresenta per l’Italia oltre un quinto del Pil. Nel corso del **** il peso di costruzioni e attività immobiliari ha toccato infatti il **,*% del Prodotto interno lordo, una quota rimasta sostanzialmente stabile negli ultimi anni e che fa del real estate la filiera più importante dell’economia nazionale [***].

Il peso sul Pil dei servizi immobiliari in Europa Europa, ****, in % Fonte:[***]

Il **** si chiuderà in maniera positiva per i fondi immobiliari: la stima per fine anno è di *** veicoli di investimento, ** in più dello scorso anno, e un patrimonio netto di *** miliardi di euro, a fronte dei ** del ****[***].

  Evoluzione del numero dei fondi immobiliari in Italia Italia, ****-****, in valore assoluto Fonte:[***]  

Il patrimonio dei fondi rimane fortemente sbilanciato, con una quota preponderante di uffici, che rappresentano il **,*% del totale; segue distaccatissimo, con il **,*%, il commerciale [***].

I businesses immobiliari gestiti dai fondi in Italia Italia, ****, in % Fonte:[***]  

1.4 Impatto Covid-19

Conseguenze

Nei mesi del lockdown, marzo e aprile ****, il mercato si era praticamente bloccato. In quel periodo, la maggior parte delle transazioni portate a termine ha riguardato contratti che erano già stati firmati prima della pandemia, e che tra rogiti e altri atti notarili richiedono qualche mese per essere conclusi. A partire da aprile il mercato ha ripreso con ritmo crescente, ma lentamente. Secondo l’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate, il volume della compravendita di abitazioni rispetto al **** è sceso del **,* per cento nel primo trimestre (***) del ****. 

Il dato a cui tutti guardano però, e che è utilizzato come indicatore dello stato di salute del mercato, è quello dei prezzi. E i prezzi delle abitazioni in vendita in Italia non sono mai calati, anzi: secondo l’Istat, sono aumentati dell’*,* per cento nel primo trimestre dell’anno **** e del *,* per cento nel secondo trimestre. Secondo dati di Immobiliare.it, tra marzo e settembre del **** l’offerta di case in affitto è aumentata del **,* per cento nelle grandi città italiane, mentre la domanda è scesa del **,* per cento. Il caso più notevole è quello di Milano, dove l’offerta di case in affitto è aumentata del **,* per cento nello stesso periodo.

La situazione peggiore, però, è stata ...

2.1 Domanda del mercato residenziale

L’indagine Nomisma **** sulle famiglie italiane evidenzia un rinnovato interesse da parte delle famiglie italiane verso la casa, seppure in un contesto fortemente compromesso dalla pandemia e dal recente conflitto in Ucraina. In uno scenario così problematico, le famiglie italiane hanno una volta di più individuato nella casa l’oggetto delle proprie attenzioni. Si tratta di un interesse che molto spesso esula da valutazioni di carattere congiunturale, prendendo le mosse più dall’esigenza di miglioramento della condizione abitativa che non dalla ricerca di ritorno finanziario. Non stupisce al proposito l’esiguità della componente di investimento sul totale delle intenzioni di acquisto, a conferma di una connotazione tutt’altro che speculativa della domanda attualmente presente sul mercato o di imminente attivazione. La casa assume il significato di strumento di gratificazione dopo angustie pandemiche e inquietudini belliche, più che di rifugio della ricchezza per salvaguardarne il potere di acquisto [***].

Erogazioni di mutui alle famiglie per l’acquisto di abitazioni e previsioni ****-**** Italia, ****-****, in miliardi di € Fonte:[***]

  Numero di compravendite residenziali Italia, ****-****, in migliaia Fonte:[***]

Nel **** il mercato residenziale ha proseguito la crescita iniziata nella seconda metà del ****, in tutte le sue componenti. Con riferimento al segmento locativo, in particolare, ...

2.2 Domanda dei terreni edificabili

Nelle tabelle che seguono l’analisi si concentra sulle una principale aggregazione, precisamente sui terreni edificabili, con riferimento alle singole aree territoriali. In entrambi i casi la macroarea meno dinamica risulta il Nord Ovest, che presenta addirittura un calo di compravendite dei terreni edificabili (***).

Terreni edificabili - STN (***) e variazione % tendenziale annua per area Area STN II **** STN III **** STN IV **** STN I **** STN II **** Var % STN I **/ * ** Var % STN II **/ II/** Nord Ovest *** *** *** *** *** -*,* % - **,* % Nord Est *** *** *** *** *** *,* % *,* % Centro *** *** *** *** *** **,* % **,* % Sud *** *** *** *** *** **,* % *,* % Isole *** *** *** *** *** -**,* % **,* % Totale *.*** *.*** *.*** *.*** *.*** *,* % **,* %

Fonte:[***]

2.3 Domanda del mercato non residenziale

Il mercato degli uffici In termini di volumi compravenduti, nel comparto uffici prosegue l’alternanza di segni positivi e negativi in atto da un quinquennio; in termini assoluti, tuttavia, il dato del **** (***). L’analisi in termini di intensità delle compravendite, parametro misurato dall’IMI, consente di comprendere la dinamica relativa tra i singoli mercati: si evidenziano, così, il maggiore dinamismo delle regioni settentrionali (***) [***].   Distribuzione NTN **** per area geografica - uffici Italia, ****, in % Fonte:[***]

Mercato dei negozi

Lo stock delle unità immobiliari censite in Catasto nelle categorie C/* e C/*, che comprende gli immobili a destinazione negozi e laboratori, conta nel **** oltre *,* milioni di unità sul territorio nazionale, un dato in leggero ma costante calo ormai dal ****. La distribuzione territoriale mostra come oltre un quarto del totale delle unità immobiliari sia concentrato al Sud (***).

La disaggregazione regionale vede emergere anche in questo caso la Lombardia (***) [***].   Distribuzione stock dei negozi per area geografica Italia, ****, in % Fonte:[***]

In termini di volumi compravenduti, il dato medio tra **** e **** (***); in generale i dati confermano la maggiore espansione del Nord e del Centro, nel confronto sia con il **** che con il **** [***].   Il mercato degli immobili produttivi (***) Nelle categorie D/* e D/*, riconducibili in larga parte al settore ...

3.1 Imprese di sviluppo immobiliare e costruzione

Nel processo dello sviluppo immobiliare partecipano diversi attori, fra cui: imprese di sviluppo di progetti immobiliare; Imprese di costruzioni di edifici residenziali e non residenziali; imprese che ricoprono l'attività di mediazione immobiliare.

Attraverso il codice ateco **.**.* Sviluppo di progetti immobiliari senza costruzione, è stato possibile ottenere i dati necessari per l'identificazione dell'andamento del numero di imprese e del fatturato del settore. Nel grafico sottostante si può notare come il numero di imprese di sviluppo di progetti immobiliari sia aumentato dal **** al ****, interrompendo la crescita solo nel corso dell'anno ****, per poi risalire nel corso del **** e raggiungere un totale di *.*** imprese.

Evoluzione del numero di imprese di sviluppo di progetti immobiliari Italia, ****-****, in valore assoluto Fonte:[***]

Per quanto riguarda la ripartizione giuridica delle imprese di sviluppo di progetti immobiliare, si può notare, dal grafico sottostante la prevalenza della forma giuridica di società a responsabilità limitata, rappresentando circa il **% del totale delle imprese facenti parte del settore.

Ripartizione per forma giuridica del numero di imprese attive nel settore dello sviluppo di progetti immobiliari Italia, ****, in numero di imprese Fonte: [***]

Nel **** le imprese di sviluppo di progetti immobiliare hanno raggiunto il picco di *.* miliardi di €, per poi vivere un periodo di declino e stabilizzarsi ...

3.2 Catena del valore

Il promotore immobiliare non è isolato, al contrario, la legge sullo sviluppo immobiliare richiede l'intervento di molti attori prima, durante e dopo il progetto. I principali sono i seguenti 

Il proprietario del progetto. È lo sponsor del progetto, colui che definisce le specifiche. Nell'edilizia, i proprietari del progetto possono essere le famiglie, lo Stato, le autorità locali, i proprietari di immobili sociali o i promotori stessi  L'appaltatore principale o il promotore immobiliare. È l'ente responsabile della progettazione, colui che segue il lavoro e coordina i mestieri. Hanno bisogno dell'intervento di studi di architettura, studi di progettazione tecnica, geometri etc… Le Imprese di costruzione sono coinvolte una volta che il progetto è stato completato. Si occupano della muratura, dell'involucro, della struttura, della carpenteria, dell'isolamento, dell'elettricità, del riscaldamento etc... Il cliente finale può essere il proprietario nel caso della costruzione di una casa unifamiliare, ad esempio, ma può trattarsi, in base alla destinazione d'uso dell'edificio, di aziende, dello Stato, enti istituzionali etc...

Esecuzione

I criteri di successo sono la rapida commercializzazione e soprattutto la conformità del risultato finale con le previsioni di budget. Per fare questo, un'operazione di sviluppo immobiliare segue sempre gli stessi passi 

Avvio del progetto dopo aver studiato le opportunità.  Controllo del terreno su ...

3.3 Canali di distribuzione

I canali di distribuzione possono essere identificati attraverso il codice ateco **.**, facente riferimento alle imprese che svolgono una delle seguenti tre attività:

intermediazione nell’acquisto, nella vendita e nell’affitto di immobili per conto terzi servizi di consulenza e di stima nell’acquisto, nella vendita e nell’affitto di immobili per conto terzi agenti immobiliari che operano per conto terzi

Il numero di imprese del settore è cresciuto nel corso del periodo temporale analizzato, precisamente dal **** al ****, raggiungendo un totale di **.*** imprese nell'anno ****, ovvero l'ultimo anno in cui sono disponibili i seguenti dati.

Evoluzione del numero di imprese di mediazione immobiliare Italia, ****-****, in valore assoluto Fonte:[***]

Il fatturato delle imprese di mediazione immobiliare è cresciuto sostanzialmente nel corso dell'ultimo decennio, ovvero di quasi il **%. Nel **** si è registrato un picco di *.* miliardi di € per poi scendere a * miliardi nel corso dell'anno successivo.

  Evoluzione del fatturato delle imprese di mediazione immobiliare Italia, ****-****, in miliardi di € Fonte:[***]  

4.1 Prezzi del mercato immobiliare residenziale

Secondo le stime preliminari, nel quarto trimestre **** l’indice dei prezzi delle abitazioni (***). La crescita tendenziale dell’IPAB si deve sia ai prezzi delle abitazioni nuove (***) [***].   Indice dei prezzi delle abitazioni Italia, ****-****, (***) - medie annue Fonte:[***]  

4.2 Quotazioni per l'edilizia non residenziale

Mercato degli Uffici A livello nazionale, la quotazione media annuale di riferimento*, per unità di superficie, per la tipologia uffici (***). Nelle macroaree settentrionali, in realtà, i dati mostrano un incremento, per quanto non omogeneo, delle quotazioni medie: nel Nord Ovest il tasso aggregato è +*,*%, per effetto principalmente del contributo della Lombardia (***). Regione Quotazione media uffici **** (***) Var. % quotazione ****/**** Liguria *.*** - *,*% Lombardia *.*** *,* % Piemonte *.*** -*,* % Valle d'Aosta *.*** *,* % Nord Ovest *.*** *,* % Emilia-Romagna *.*** *,* % Friuli-Venezia Giulia *** *,* % Veneto *.*** *,* % Nord Est **** *,* % Lazio *.*** -*,* % Marche *.*** - *,* % Toscana *.*** -*,* % Umbria *** - **,* % Centro *.*** -*,* % Abruzzo *** -*,* % Basilicata *** *,* % Calabria *** -*,* % Campania *.*** -*,* % Molise *** -*,* % Puglia *.*** -*,* % Sud *.*** -*,* % Sardegna *.*** *,* % Sicilia *** -*,* % Isole *.*** -*,* % Media Nazionale  *.*** -*,*%   Fonte:[***] Mercato dei negozi La quotazione media di riferimento*, per unità di superficie, per la tipologia negozi a livello nazionale è pari a *.*** €/m*, in costante calo (***) ormai da circa un decennio. La Tabella riporta le quotazioni medie, le rispettive variazioni e l’indice territoriale, per aree geografiche e per regioni: tutti i tassi risultano negativi, senza alcuna eccezione. Tra le macroaree, il valore assoluto più alto è quello del Centro (***), e le macroaree Sud e Isole, entrambe con quotazioni medie inferiori ai *.*** €/m^*. A livello regionale, il Lazio, pur conservando la quotazione media più alta, registra un ulteriore calo del ...

4.3 Il PNRR e il suo Impatto sul Settore Immobiliare

Il Piano Nazionale di Ripresa e Resilienza è articolato in sei grandi aree di intervento, dette “missioni”, fra cui: Salute; Inclusione e coesione; Istruzione e ricerca; infrastrutture per una mobilità sostenibile; Rivoluzione verde e transizione ecologica; Digitalizzazione, innovazione, competitività, cultura e turismo. Nel grafico sottostante possiamo vedere la ripartizione delle risorse del PNRR fra le missions precedentemente nominate [***].

Ripartizione Risorse del PNRR per Missione Italia, Dati al ****, in miliardi di € Fonte:[***]

Per turismo e cultura il punto di partenza è la modernizzazione delle infrastrutture, la rigenerazione dei borghi (***). La missione sulla transizione ecologica ricomprende l’efficientamento energetico e la riqualificazione degli edifici. Più di un terzo dei consumi energetici è infatti assorbito dagli edifici, in larga misura costruiti prima dell’adozione dei criteri per il risparmio energetico. Tale programma per il patrimonio edilizio pubblico, riguarda in particolare scuole e cittadelle giudiziarie. Per la rigenerazione del patrimonio immobiliare privato e dell’edilizia sociale lo strumento individuato si applica mediante detrazioni fiscali per i costi degli interventi che verrebbero favoriti dalla semplificazione delle procedure. In definitiva, il PNRR costituisce un’occasione strategica per intervenire su carenze storiche del patrimonio Italiano immobiliare, sia a livello di strutture pubbliche che per città e abitazioni private [***].

5.1 Regolamentazione

La regolamentazione della compravendita

La compravendita dei beni immobili è disciplinata dal Codice Civile negli artt. Dal **** al ****, da integrare con la disciplina della compravendita regolata nel Codice Civile dagli artt.**** ss.In base all'art. **** del c.c., i contratti che trasferiscono la proprietà di beni immobili devono farsi per atto pubblico a pena di nullità. La stessa norma si applica anche alla procura e al preliminare di compravendita. Sempre a pena di nullità è necessario che nei contratti di compravendita siano contenute le dichiarazioni previste dalla L. ***/** (***) e dalla L. **/** sul condono edilizio.

La vendita di un bene immobile può essere effettuata: *) a corpo, il prezzo è determinato in relazione al corpo dell'immobile ed eventuali differenze di misura, sebbene questa venga indicata, non danno luogo a supplementi o diminuzioni del prezzo, salvo il caso in cui la misura reale sia inferiore o superiore di un ventesimo rispetto a quella indicata nel contratto. Nel caso in cui debba corrispondersi un supplemento, l'acquirente anziché corrispondere il supplemento ha però il diritto di recesso verso la restituzione del prezzo e delle spese del contratto e, tali diritti si prescrivono in un anno. *) a misura, il prezzo viene stabilito in ragione di un tanto per unità di ...

6.1 Segmentazione

• Immobiliare Stampa S.r.l.
• Vittoria.Mc S.r.l.
• Impresa Pizzarotti & C. S.p.a
• C.M.B Società cooperativa muratori e bracci
• CRIF SERVICES S.P.A.
• Risorse per Roma S.p.a