Le marché du viager en France

Le viager occupé représente 66 % des opérations de viager et de nue-propriété en France, selon le baromètre Renée Costes 2025. La nue-propriété sans rente pèse 20 %, le viager libre 7 %, et les autres formules, dont la cession-bail à vie et le prêt viager hypothécaire, 5 %. Le même baromètre indique, pour les ventes en viager, un bouquet moyen de 76 252 euros et une rente moyenne de 711 euros par mois, pour des biens valant en moyenne 267 070 euros.

Le groupe Renée Costes, présenté comme le premier réseau spécialisé du viager en France, déclare 2 000 opérations par an pour 600 millions d’euros de volume d’affaires et 230 experts salariés, selon son baromètre 2025. Le réseau de franchises Viagimmo anime l’Observatoire du viager. De nouvelles enseignes apparaissent : Café Viager, fondée à Vannes fin 2024 par d’anciens de Viagimmo, a ouvert une deuxième agence à La Rochelle, selon Le Journal des Entreprises (mars 2025).

En 2014, la Caisse des dépôts et consignations et d’autres investisseurs institutionnels ont constitué Certivia, un fonds d’achat en viager doté de 350 millions d’euros qui a acquis plus de 800 logements en France, selon le ministère du Logement (septembre 2025). D’après France Épargne (septembre 2026), les deux premiers fonds Certivia ont franchi le cap des 1 000 logements, et Renée Costes prépare un troisième fonds de 200 à 300 millions d’euros.

En France, la rente viagère perçue lors d’une vente en viager n’est imposable que pour une fraction de son montant, fixée par l’article 158-6 du Code général des impôts selon l’âge du vendeur à l’entrée en jouissance : 70 % avant 50 ans, 50 % de 50 à 59 ans, 40 % de 60 à 69 ans et 30 % au-delà de 69 ans, selon le BOFiP-Impôts. Les droits de mutation sont calculés sur la valeur occupée du bien, rappelle le ministère du Logement.

En France, les principales alternatives au viager sont la vente en nue-propriété, la vente à terme, la cession-bail à vie et le prêt viager hypothécaire, créé par l’ordonnance du 23 mars 2006. Ce prêt reste confidentiel : le Crédit Foncier de France, seul à l’avoir proposé, a arrêté son offre en 2019, selon L’Argus de l’assurance (mars 2025). La fintech Mirabelle, créée en 2022, a levé 1,3 million d’euros pour s’y spécialiser.

Un rapport PDF en français, édition 2026, organisé en six chapitres : le viager et ses alternatives, la taille et la dynamique du marché, les vendeurs et les investisseurs, l’offre et les acteurs, le cadre juridique et fiscal, les perspectives du marché.

Sur les données du Conseil supérieur du notariat, les réponses du ministère du Logement, la doctrine fiscale du BOFiP-Impôts, les baromètres des réseaux spécialisés et des articles de presse professionnelle issus de la base IndexPresse. Chaque chiffre est accompagné de sa source et de sa période.

Oui. L’étude est actualisée avant son envoi, sous 48 h maximum : elle intègre les dernières données publiées, et chaque chiffre est accompagné de sa source et de sa période.

Aux agents immobiliers et viagéristes, aux notaires et conseillers en gestion de patrimoine, aux banques, assureurs et fintechs du prêt viager hypothécaire, aux investisseurs, ainsi qu’aux acteurs du maintien à domicile qui doivent comprendre le marché du viager en France.

Par e-mail, en PDF, sous 48 heures maximum après le paiement. Nos analystes utilisent ce délai pour intégrer les dernières données disponibles avant l’envoi. Vous la retrouvez ensuite dans votre espace Mes études.

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