Le marché de la promotion immobilière - Espagne

1.1 Définition et présentation

La promotion immobilière regroupe les entreprises dont l’activité est la construction ou réhabilitation de produits immobiliers dans le but de les revendre à des acquéreurs et investisseurs qui l’utiliseront directement ou le proposeront à la location.

Ces produits immobiliers peuvent être de différents types : des logements, des bureaux, des locaux commerciaux, des résidences de services, des hôtels, des infrastructures de loisirs….

Ainsi, face à cette diversité d’offre, la demande compte également une grande diversité d’acteurs, qui peuvent être des particuliers, des entreprises, des organismes publics ou collectivités territoriales.

Le marché de l’immobilier, et donc entre autres celui de la promotion immobilière, sont des marchés particuliers en Espagne car ils ont été touchés de plein fouet par la crise au début du XXIème siècle. La bulle immobilière avait en effet été le déclencheur d’une profonde récession pour le pays. Néanmoins, depuis 2015, le secteur connaît un regain de dynamisme et de croissance, entraînant même certains analystes à craindre la formation d’une nouvelle bulle dans les années à venir.

1.2 Le marché mondial est très concentré

En ****, le marché mondial de l’immobilier représentait * *** milliards de dollars, en croissance de +*,*% par rapport à ****. [***]

Le marché de l’immobilier est, selon MSCI, principalement tiré par les États-Unis (***), le Japon, le Royaume-Uni, l’Allemagne, la Chine, la France, Hong-Kong, et le Canada.

Source: ****

1.3 La reprise du marché immobilier espagnol est tirée par les biens d’occasions

Marqué par de profondes crises en ****-**** et ****, le secteur immobilier se porte bien en Espagne, avec une forte reprise des ventes depuis ****, qui sont passées de **,** milliards d’euros à **,** milliards d’euros (***). [***]

Source: ****

En parallèle, on observe une forte croissance du nombre de transactions sur le marché. En ...

2.1 Les ventes de logements sont à la baisse

 Si l’on compare dans un premier temps les chiffres des ventes totales de logements en **** avec ceux des mois correspondants en ****, on observe que juin et surtout août **** sont en forte chute par rapport à l’année précédente. Ainsi, les ventes de logements en août **** ont ...

2.2 La baisse des taux de crédits alimente la demande

Les taux d’intérêts des emprunts immobiliers sont un déterminant particulièrement important de la demande en immobilier. En effet, lorsque ceux-ci sont bas, ils encouragent les particuliers et les entreprises à investir puisque l’épargne est moins intéressante. À l’inverse, avec des taux d’emprunt plus élevés, ...

2.3 L’essor du tourisme porte la demande en location saisonnière et les achats

En ****, les achats de logements par des étrangers ont représenté ** *** logements, soit **,*% du total national et en croissance de +*,*% par rapport à ****, près du triple des chiffres de fin des années ****. Parmi ces **,*%, on retrouve certes des particuliers qui souhaitent vivre dans le pays, mais aussi de plus en ...

2.4 Une demande inégale selon les régions

L'accès à l’achat de logement mais n’est pas à la même portée selon les communautés autonomes. Les données de la Sociedad de Tasación fournissent ainsi un aperçu de l’indice d’accessibilité pour l’achat d’un logement : cet indice estime la relation entre ...

3.1 Le secteur immobilier occupe une place importante dans le PIB espagnol

Le secteur immobilier a occupé une part croissante dans le PIB espagnol jusqu’en **** : la part du secteur dans le PIB est passée de *,*% en **** à **% en ****. Néanmoins, elle a ensuite diminué pour finalement représenter *,*% en ****.

Source: ****

En parallèle, le secteur a créé de plus en plus de ...

3.2 L’essor de l’activité de promotion immobilière

 L’activité de promotion immobilière connaît un vrai succès sur ces dernières années, qui se reflète en une augmentation du nombre d’entreprises enregistrées sous le code activité correspondant à l’INE (***). Ainsi, le nombre d’entreprises a augmenté de +*,*% entre **** et ****. [***]

Source: ****

Structure du ...

3.3 Chaîne de valeur et structure de l’activité de promoteur immobilier

L’activité de promotion immobilière nécessite l’intervention de nombreux acteurs en amont du projet, au cours de celui-ci, et en aval. Voici les principaux acteurs de la chaîne de valeur de la promotion immobilière : 

Le maitre d’ouvrage. C’est le commanditaire du projet, celui qui ...

3.4 Les principaux promoteurs immobiliers espagnols

 L’une des grandeurs que l’on peut considérer pour jauger l’activité des promoteurs immobiliers est le nombre de logements livrés sur les trois prochains exercices (***). [***]

Source: ****

L’entrée en bourse de nombreux promoteurs immobiliers

Parmi les grandes tendances de la structure du marché de la promotion ...

4.1 Produits et services

Un promoteur immobilier s’adresse principalement aux particuliers, investisseurs, et entreprises ayant un projet immobilier. Généralement, il propose des services de promotion immobilière, mais également de nombreux autres services environnant leur cœur de métier.

En termes de promotion immobilière ils proposent des contrats :

De Vente ...

4.2 La reprise de la construction

Le rythme de construction, qui avait fortement ralenti lors de la crise en Espagne, connaît une timide reprise depuis **** en comparaison avec les niveaux pré-crise. Ainsi, en ****, l’indice de production du secteur atteignait ***, soit ** points sous le niveau de **** (***). Néanmoins, cet indice est en croissance de +*,*% par ...

4.3 La hausse des prix de l’immobilier commence à s’essouffler

Après une chute des prix de **** à ****, l’indice des prix des logements est de nouveaux à la hausse depuis * années consécutives, et a atteint en **** un niveau de ***,* (***). Cette reprise des prix reflète ainsi une bonne récupération du secteur après la crise. [***]

Source: ****

L’indice ...

4.4 Les nouvelles pistes de développement des promoteurs immobiliers

Selon un rapport publié par Altus Group, de nombreux changements ont lieu sur le marché du développement immobilier actuellement. Face à cette évolution, une partie des acteurs est prête grâce à un ensemble de mesures d’ores-et-déjà conçues, alors que d’autres semblent au contraire peu préparés. ...

4.5 L’arrivée des géants du web dans l’immobilier

Amazon s’implante progressivement sur le marché de l’immobilier en Espagne.

Courant ****, la version espagnole du site d’Amazon a mis une centaine de biens immobiliers situés à Madrid, Barcelone et sur la côte méditerranéenne sur son site. Bien que les biens ne sont pas en vente ...

5.1 La Ley Hipotecaria de 2019

En juin **** est entrée en vigueur en Espagne une nouvelle Loi Hypothécaire, qui suppose de profonds changements dans le fonctionnement du système immobilier espagnol et pourrait ainsi fortement impacter l’activité de promotion immobilière.

Cette loi s’applique aux prêts hypothécaires dont l’emprunteur ou ...

5.2 Fiscalité de l’immobilier en Espagne

Lorsqu’un particulier souhaite acheter un bien immobilier en Espagne, les différents éléments fiscaux applicables sont les suivants :

L’ensemble des taxes et frais atteint généralement entre **% et **% du prix d’achat La TVA s’élève à **% sur l’achat d’un bien immobilier neuf. En revanche, ...

6.1 Segmentation

• Altamira (Santander)
• Solvia (Banco Sabadell)
• ServiHabitat (La Caixa)
• Aliseda (Banco Popular/Santander)
• Neinor Homes
• Metrovacesa
• Testa Residencial
• AEDAS Homes
• MERLIN Properties
• Avintia
• Idealista
• FotoCasa