Summary

Depuis 2020, le marché mondial de la promotion immobilière a connu une trajectoire dynamique avec une croissance particulière dans certains segments et régions. Malgré une baisse initiale de 8 % du marché français entre 2019 et 2020, un rebond est constaté, les ventes de 2021 dépassant celles de 2019, et les données de début 2023 indiquant une croissance continue supérieure aux chiffres de 2022. Le marché reflète une forte demande de biens résidentiels, comme en témoignent l'augmentation de 18 % des constructions autorisées et l'augmentation de 10,7 % des mises en chantier en 2021 par rapport à 2020. Toutefois, un ralentissement des mises en chantier est observé en 2022 en raison des difficultés économiques.

La demande non résidentielle, après une période de réduction bien que des segments spécifiques tels que les locaux publics connaissent des baisses à la fin de 2022. La demande d'entrepôts a notamment bondi, augmentant de 121 % entre le premier semestre 2014 et le premier semestre 2022, sous l'effet de l'expansion du commerce électronique.

Les conditions économiques difficiles depuis 2022, aggravées par l'inflation et la hausse des taux d'intérêt, ont entraîné une contraction de l'investissement des ménages et une stagnation de leurs dépenses. Malgré ces défis, le marché de l'immobilier reste robuste dans certaines régions et continue de s'adapter à l'évolution de la demande et aux fluctuations économiques.

Dynamique de la demande sur le marché français de la promotion immobilière

En examinant le marché français de la promotion immobilière, il est évident que le secteur connaît divers changements et tendances influencés par de multiples facteurs. La demande de logements, qui est un segment critique du marché, a connu une baisse du nombre de mises en chantier, diminuant d'environ 6 %. Toutefois, le début de l'année 2023 présente des améliorations, avec une croissance de plus de 8 % par rapport à la même période de l'année précédente. Il est intéressant de noter que le marché a connu un changement important dans le type de logements construits. Le nombre de maisons unifamiliales a considérablement diminué, tombant entre 20 000 et 25 000 en l'espace d'une décennie. Dans le même temps, les unités résidentielles ont connu une croissance substantielle, les mises en chantier passant de 20 000 à environ 30 000. Cela indique que les préférences des acheteurs se tournent davantage vers les options de logement collectif. La demande de biens immobiliers non résidentiels a également subi des transformations, suivie d'une poussée de croissance de plus de 15 %.

D'ici 2022, environ 40 millions de mètres carrés d'espaces non résidentiels seront mis en service, les locaux commerciaux et de transport connaissant les augmentations les plus notables. Le segment de l'entreposage a fait l'objet d'une attention particulière, avec une augmentation spectaculaire d'environ 950 000 mètres carrés au premier semestre 2014 à 2,1 millions de mètres carrés au premier semestre 2022. Cette hausse, qui représente une expansion de plus de 100 % en sept ans, est principalement due à l'essor du commerce électronique, qui exige des espaces d'entreposage de plus en plus grands pour soutenir sa croissance et ses modèles de livraison rapide.

En toile de fond de cette demande, le statut socio-économique des ménages français s'est quelque peu déstabilisé depuis 2022. Les investissements des ménages se sont légèrement contractés et leurs dépenses ont stagné, malgré une croissance générale d'environ 3,5 % au cours des trois premiers trimestres de la même année par rapport à l'année précédente. Cette évolution est attribuée à un taux d'inflation qui a grimpé en flèche pour atteindre environ 6 %. En outre, l'indice de confiance des ménages a chuté d'une moyenne de 100 à environ 80. Cet indice reflète le sentiment général à l'égard du climat économique, indiquant une baisse de l'optimisme de la population. Dans le même ordre d'idées, la demande de prêts immobiliers est également en baisse, passant d'environ 22 milliards d'euros à environ 20 milliards d'euros.

Profils des principaux promoteurs immobiliers

Le paysage du marché du développement immobilier s'enorgueillit d'un éventail d'acteurs influents, chacun apportant son expertise et sa vision uniques à la croissance et à l'évolution de l'industrie. Ces entités vont des géants de la construction aux spécialistes de la promotion immobilière, en passant par ceux issus du secteur bancaire. Voici un examen plus approfondi de ces acteurs clés du marché.

Des géants de la construction qui ont une longueur d'avance en matière de développement

  • Eiffage et Bouygues Immobilier sont des acteurs majeurs du secteur de la construction, connus pour leur implication dans un large éventail de projets, notamment des maisons individuelles, des complexes d'appartements élaborés et des espaces de bureaux ultramodernes. Elles apportent un solide savoir-faire en matière d'ingénierie et de construction à la promotion immobilière, garantissant un mélange de durabilité et d'innovation.
  • Vinci Immobilier apparaît comme un autre acteur important, avec un répertoire impressionnant qui comprend des développements résidentiels, commerciaux et de bureaux. Son approche globale lui permet d'harmoniser l'urbanisme, l'architecture et les préoccupations environnementales, en créant des espaces non seulement fonctionnels mais aussi durables.

Spécialistes de la promotion immobilière

  • Nexity est une pierre angulaire du marché de la promotion immobilière, grâce à son expertise dans le domaine de la promotion immobilière résidentielle, commerciale et de bureaux. Son influence s'étend à la création de quartiers dynamiques, pionniers dans le développement d'espaces de vie intelligents et connectés qui répondent aux modes de vie contemporains.
  • Altarea Cogedim a apporté des contributions substantielles au marché, en particulier dans les segments commerciaux et de bureaux. Elle recherche l'excellence dans la création d'environnements à multiples facettes où le commerce, le travail et les loisirs s'entrecroisent de manière transparente.
  • Icade et Pichet Group font preuve de prouesses non seulement dans le développement de logements et de bureaux, mais aussi dans la création d'espaces commerciaux qui servent de pôles socio-économiques. Leur engagement en faveur de l'innovation guide la transformation des paysages urbains et favorise les développements centrés sur la communauté.
  • Kaufman & Broad et Bassac sont réputés pour leurs contributions polyvalentes sur divers segments de marché, notamment les maisons individuelles, les immeubles d'habitation et les bureaux. Leur engagement en faveur d'un design adapté et des principes de durabilité en font des entités dynamiques sur le marché.
  • Nacarat aligne sa stratégie sur les demandes évolutives des secteurs résidentiel et commercial en encourageant la rénovation urbaine et les projets architecturaux diversifiés qui donnent la priorité à l'expérience de l'utilisateur et à l'attrait esthétique.
  • AST Groupe est particulièrement apprécié pour son orientation claire vers la production de maisons individuelles et d'immeubles d'habitation, ce qui témoigne d'une profonde compréhension des besoins résidentiels et d'un dévouement à la création d'espaces de vie personnalisés. 
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  • Last update : 12/06/2023
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Summary and extracts

1 Synthèse du marché

1.1 Présentation et définition du marché de la promotion immobilère

L’activité de promotion immobilière consiste en la conception et la construction de biens immobiliers, résidentiels ou non, afin de les vendre à des acquéreurs qui ensuite les mettront en location ou les utiliseront directement. Il faut la distinguer de l'activité de promotion foncière qui valorise des terrains vagues. La promotion immobilière regroupe donc tous les moyens et actions mis en œuvre pour acquérir un terrain, édifier un immeuble, et enfin le faire acquérir par un client

Le marché de la promotion immobilière peut être segmenté entre :

  • Les biens destinés aux logements (immeuble collectif, maison individuelle…)
  • Les biens destinés aux entreprises (bureaux, restaurants, commerces, entrepôts, usines, hôtels…)
  • Les biens destinés aux loisirs et/ou au public (gymnases, piscines, stades, hôpitaux, mairies…)

Ce marché est évidemment corrélé au marché global de l'immobilier, et les tendances qui en découlent affectent directement les activités des promoteurs immobiliers. Ce marché est à l'échelle mondiale en forte croissance puisqu'il a évolué entre 2013 et 2021 à un TCAC (taux de croissance annuel composé) de 8.4%, et il se focalise sur certaines régions ou villes où les transactions sont importantes : les Etats-Unis, l'Europe, et l'Asie de plus en plus. [MSCI]

Malgré une baisse de 8% du marché français entre 2019 et 2020, celui-ci est dans une perspective de croissance : les chiffre d'affaires pour l'année 2021 dépassent les chiffres de 2019 et les données pour ce début d'année 2023 surpassent encore la progression de 2022.

Les ventes (en volume) des promoteurs concernent en majorité des habitats pour accession à la propriété ou pour investissement. Il est cependant dépendant de plusieurs facteurs, notamment la demande issue du secteur privé et public, le niveau des subventions publiques, les taux de crédits accordés ou encore la situation financière des ménages pour ce qui s'agit des achats de logements de particuliers. Récemment, c'est le segment des entrepôts qui est en plein essor tandis que la demande de construction de bureaux affiche des taux plus faibles. [Fédération Française de la Promotion Immobilière]

1.2 Le marché mondial

Marché mondial de l'investissement immobilier professionnel Monde, ****-****, en milliers de milliards de dollars Source: ****

Le marché de l’immobilier, qui inclut celui de la promotion immobilière, selon MSCI, pèse ** *** milliards de dollars US en **** et est principalement tiré par les États-Unis (***), le Japon, le Royaume-Uni, la Chine, l’Allemagne, ...

1.3 Le marché français en croissance et dominé par les ventes de logements

Selon l'INSEE, le marché de la promotion immobilière en France s’élevait à **.** milliards d'euros en ****. A l'exception de ****, le marché est dans une période de croissance régulière depuis ****, avec un taux de croissance de plus de **% sur entre **** et **** et + *,*% sur la periode **** à ****. Par ailleurs, les prévisions ...

1.4 L'impact du Covid-19 sur le secteur de la promotion immobilière

Les chiffres du secteur du bâtiment pour l'année **** sont révélateurs de l'influence de la crise sanitaire. Dans la construction neuve, on constate une baisse de **% de la construction résidentielle, et une baisse de plus de **% de la construction non-résidentielle. L'attribution de permis de construire a ...

2 Analyse de la demande

2.1 Un marché dépendant de nombreux facteurs

Selon les Echos, les principaux souhaits des acquéreurs dans le résidentiel sont de vivre dans un habitat individuel, avec plus d’espace, proche des commerces, des transports, des lieux de vie et du travail, de pouvoir respecter leurs contraintes budgétaires, d’acquérir un logement économe en énergie, ...

2.2 L'essor de la demande d'entrepôts

Le graphique ci-dessous présente l'évolution de la demande placée en entrepôt en France pour chaque semestre entre **** et ****. On assiste à de fortes fluctuations sur la période étudiée avec, par exemple, une diminution de près de **% entre le *ème semestre **** et le *er semestre ****, ou ...

2.3 Une dégradation de la situation des ménages depuis 2022

La facilité d'accession au logement est très dépendante de la santé économique des ménages français. Plusieurs indicateurs qui permettent de décrire une situation instable depuis ****, selon la Fédération des Promoteurs Immobiliers. 

D'abord, il y a l'investissement des ménages. Après une croissance continue ...

2.4 L'immobilier et l'accession à la propriété pour les jeunes

Deux études de Harris Interactive pour le Conseil supérieur du notariat de **** (***), nous éclairent sur la situation de l'accession à la propriété chez les "millennials". [***]

L'investissement immobilier ou plutôt l'accession à la propriété en tant que résidence principale se fait entre ** et ** ans pour **% des personnes interrogées. ...

2.5 Qui sont les acheteurs de biens immobiliers

En ****, l'IFOP a réalisé un sondage auprès de * *** personnes représentatives de la population française afin de dresser le profil des acheteurs de biens immobiliers dans le résidentiel au niveau de l'hexagone. 

Les moins de ** ans représentent les trois quarts des acheteurs.  

L'âge des acquéreurs ...

3 Structure du marché

3.1 Chaîne de valeur de la promotion immobilière

Le promoteur immobilier n’est pas isolé, au contraire l’acte de promotion immobilière nécessite l’intervention de nombreux acteurs en amont du projet, au cours de celui-ci, et en aval. Les principaux sont les suivants :

Le maitre d’ouvrage. C’est le commanditaire du projet, celui qui définit ...

3.2 Les entreprises et leurs caractéristiques

Pour les statistiques relatives aux entreprises et aux salariés, on considère les codes NAF suivants :

**.**A : ce code englobe la promotion immobilière de bâtiments à usage principal d'habitation, et la promotion immobilière de résidences hôtelières **.**B : ce code englobe la promotion immobilière ...

3.3 Déroulement d’une opération de promotion immobilière

Les critères de réussite sont la commercialisation rapide, et surtout la conformité du résultat final aux prévisions budgétaires. Pour cela, une opération de promotion immobilière suit toujours les mêmes étapes :

Lancement du projet après étude des opportunités Maitrise du terrain sur ...

3.4 Financement d’une opération de promotion immobilière

Les projets de promotion immobilière peuvent mettre du temps à sortir de terre, et les revenus générés n’arrivent généralement qu’assez tard, il est donc nécessaire de trouver du financement pour mener à bien ces projets. Il existe principalement * sources de financement  [***] :

La prévente ...

4 Analyse de l'offre

4.1 Les principaux contrats et services proposés

Un promoteur immobilier s’adresse principalement aux particuliers, investisseurs, et entreprises ayant un projet immobilier. Généralement, le promoteur propose des services de promotion immobilière, mais également de nombreux autres services environnant leur cœur de métier.

En termes de promotion immobilière, ils proposent des contrats de ...

4.2 Des disparités des prix du logement

Le prix moyen au m² des logements en France est de * *** € pour un appartement et * *** € pour une maison en ****. Sur la période ****-****, les prix au m² des appartements et des maisons ont connu une croissance annuelle moyenne respective de +*.**% et +*.**%.

Évolution du prix au mètre carré des ...

4.3 La popularité des smart buildings

En ****, les Smart Buildings représentent *** millions d'euros, soit *% de plus qu'en ****. Les projections affichent une augmentation de **% du chiffre d'affaires des smarts buildings en **** par rapport à ****. [***]

Le DRIEAT Ile de France définit le concept de smart buildings ou bâtiments intelligents comme "l’intégration de solutions actives et ...

4.4 Un marché dynamique qui profite d’innovations

Selon le baromètre Crédit Foncier/CSA, le niveau d'optimisme des professionnels de santé baisse ces dernières années, passant de **% en **** à **% en ****. Pour l'année ****, on assiste à de fortes disparités : le moral des lotisseurs, promoteurs et constructeurs est à la baisse, alors que celui des agents immobiliers est ...

5 Règlementation

5.1 Cadre réglementaire

L’activité de promotion immobilière n’est apparue en France qu’à la fin des années ****, c’est donc à ce moment que le cadre légal a commencé à se mettre en place. Cette activité est aujourd’hui étroitement encadrée, tout particulièrement pour l’immobilier résidentiel afin de ...

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  • Europe's 10 most active markets
  • Global market for professional real estate investment
  • Top ten real estate markets by country
  • Breakdown of business volume in real estate development
  • Sales trends for the real estate development sector (NAF code "4110")
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Bouygues Immobilier
Vinci Immobilier
Eiffage Groupe
Nacarat (Groupe Robot Dutilleul)
Nexity
Altarea Cogedim
Icade
Kaufman & Broad
Pichet groupe
Les Nouveaux Constructeurs Bassac
AST Groupe
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