Synthèse

Le marché français du logement étudiant a connu une certaine croissance, mais à un rythme plus lent que prévu, avec un parc de logements disponibles atteignant 142 000 en 2020, marquant une augmentation de 6%. La demande du marché est alimentée par une population étudiante croissante de plus de 2,72 millions, avec une augmentation notable des étudiants étrangers de 32% au cours de la dernière décennie. Malgré le nombre croissant d'étudiants, le marché présente un déficit de logements, notamment en raison de la répartition géographique inégale des logements. Le budget moyen d'un logement étudiant s'élève à 608 €/mois, avec des disparités régionales importantes (865 €/mois à Paris). Alors que le marché européen du logement étudiant a connu une croissance substantielle des investissements, atteignant 8,8 milliards d'euros en 2020, la pandémie de COVID-19 a fortement impacté le secteur, de nombreux étudiants choisissant de rester dans leur famille à mesure que l'enseignement se déplaçait en ligne, ce qui a entraîné une augmentation des taux de vacance et une baisse des prix des loyers.

La numérisation et les services tels que la conciergerie, la blanchisserie et l'accès illimité à l'internet deviennent essentiels dans les résidences étudiantes. Les mesures réglementaires, telles que le contrôle des loyers, continuent d'influencer la structure du marché. Les principaux acteurs du marché comprennent des groupes comme Nexity Studéa et Les Estudines, avec la concurrence d'acteurs publics comme le CROUS, qui fournit environ 175 000 chambres.

Évolution de la demande de logements étudiants en France

Alors que le paysage universitaire français continue d'attirer de plus en plus d'étudiants, tant au niveau national qu'international, la demande de logements étudiants n'a cessé d'augmenter. La population d'étudiants, qui se situait entre 2,5 et 3 millions à la rentrée universitaire 2019-2020, en témoigne, marquant un taux de croissance annuel constant d'environ 1,5 à 2 %. Cette croissance est le reflet de l'augmentation du nombre de diplômés éligibles à l'enseignement supérieur, ainsi que de l'augmentation de la population étudiante étrangère en France, qui a connu une hausse de plus de 30 % au cours de la décennie précédant 2020.

Cependant, alors que la population étudiante augmente, la croissance du marché des résidences étudiantes n'a pas suivi le même rythme. Une part importante de ces étudiants, environ 10 à 15 %, opte pour des formules de résidences collectives telles que le Crous, la résidence privée ou l'internat. Cependant, il est notable que les étudiants les plus jeunes, en particulier les étudiants de premier cycle, utilisent davantage ces résidences, généralement pour des durées courtes allant d'un à deux ans.

La répartition géographique des étudiants révèle une concentration dans les académies d'Ile de France, ainsi qu'un nombre important d'étudiants à Lille, Lyon et Nantes, régions qui ont également connu une croissance dynamique. Il est surprenant de constater que Paris, bien qu'ayant le plus grand nombre d'étudiants, ne reflète pas cette situation avec le plus grand nombre de résidences étudiantes, en raison de facteurs économiques qui poussent de nombreux étudiants à vivre dans des zones périphériques.

Les implications financières du marché des résidences étudiantes révèlent un secteur considérable avec un potentiel de près d'un milliard d'euros en valeur, en considérant un loyer mensuel moyen d'environ 550 euros. En outre, les étudiants étrangers - qui représentent près de 15 % de la population étudiante - représentent une demande directe pour ces logements en raison du processus de candidature simplifié qu'ils requièrent souvent. Sur le plan réglementaire, les résidences étudiantes doivent respecter des cadres juridiques spécifiques, qui s'apparentent à la réglementation générale des locations immobilières, avec des règles particulières concernant la durée des contrats de location et les obligations des locataires. Les incitations fiscales telles que la disposition Censi-Bouvard et le statut de loueur meublé non professionnel offrent des avantages tels que la récupération de la TVA et des déductions d'amortissement, ce qui suggère un environnement propice à l'investissement dans le logement étudiant. La numérisation des résidences étudiantes est une tendance croissante, reflétant les préférences de la jeune population qui dépend fortement de la technologie pour ses activités quotidiennes. 

Les principaux concurrents qui façonnent le paysage du marché du logement étudiant en France

Plusieurs acteurs de premier plan se livrent une concurrence forte pour répondre à la demande sans cesse croissante de la population étudiante. Chacun de ces acteurs du marché se taille une place unique en offrant des services et des solutions de logement distincts, propices à la vie universitaire. 

  • Nexity Studéa arrive en tête avec une part de marché significative de 23 %. Fondé en 1987, ce promoteur et gestionnaire a prouvé ses prouesses en fournissant des solutions de logement pour étudiants en mettant l'accent sur l'emplacement et la commodité. En créant des espaces de vie qui répondent aux besoins des étudiants d'aujourd'hui, Nexity Studéa est devenu un nom incontournable pour les étudiants à la recherche d'un logement fiable et confortable.
  • Les Estudines, la marque du groupe Réside Etudes, le talonne de près avec 18% de parts de marché. Depuis 1989, Les Estudines s'est forgé une réputation de promoteur et de gestionnaire de résidences sur mesure qui offrent un mélange de services essentiels et de confort adaptés à la vie universitaire. Les Estudines ont conquis une part considérable du marché grâce à leur connaissance approfondie des besoins des étudiants et à la qualité de leur gestion.
  • Le Club des étudiants avec la marque OSE avec  de 9 % du marché s'est imposé comme un acteur important depuis sa création en 1989. Fonctionnant principalement comme un gestionnaire de logements pour étudiants, cette marque s'adresse aux étudiants qui recherchent une expérience de vie globale pendant leur parcours universitaire.
  • BNP Real Estate  avec sa marque Studelites détient 8 % du marché depuis son entrée dans le jeu en 1990. Outre ses services financiers de base, BNP Paribas a excellé dans la gestion d'un portefeuille de résidences étudiantes qui s'adaptent à l'évolution des modes de vie d'apprenants d'origines diverses.
  • Arpej UniverCity et Gécina Campuséa: Avec 8 % de parts de marché chacun, Arpej UniverCity et Gécina Campuséa sont deux autres géants qui façonnent le secteur du logement étudiant en France. Arpej, dont les origines remontent à 1898, s'enorgueillit de sa longue histoire et de son expertise en matière de gestion d'espaces de vie étudiante. À l'inverse, Gécina, qui a fait son entrée sur le marché en 2007, a rapidement pris de l'ampleur.
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Détail du contenu

Informations

  • Nombre de pages : 30 pages
  • Format : Version digitale et PDF
  • Dernière mise à jour : 01/06/2021
Détail des mises à jour

Sommaire et extraits

1 Aperçu du marché

1.1 Définition et présentation du marché

Une résidence étudiante est un ensemble immobilier collectif (généralement composé de 80 à 120 logements) destiné à accueillir une population étudiante. La loi exige que 70 % de la population de l'immeuble soit constituée d'étudiants. Il existe 3 possibilités pour trouver un logement pour un étudiant en France:

  • Résidences d'étudiants privé, CROUS, auberge, dortoir
  • Parc locatif privé : seul, en couple ou en colocation
  • Logement familial

Le marché est porté par l'augmentation du nombre d'étudiants nationaux et internationaux. À la rentrée scolaire de l'année universitaire 2021-2022, la France comptait environ 3 millions d'étudiants, contre 2,72 millions en 2019 et 2,55 millions en 2015. Cette augmentation est due à l'accroissement du nombre d'étudiants étrangers dans le pays et à l'allongement des études supérieures, ainsi qu'à l'augmentation constante du nombre de bacheliers (c'est-à-dire du nombre d'étudiants pouvant accéder à l'enseignement supérieur).

En 2022, L'île-de-France concentre à elle seule plus du quart de ces inscriptions (26,5%) tandis que les six plus grosses académies en accueillent un tiers (34%): il s'agit des universités de Lyon, Lille, Nantes, Toulouse, Rennes et Bordeaux.

1.2 Un marché en croissance en Europe

Le marché européen du logement étudiant a connu une croissance considérable au cours des ** années entre **** et ****, passant de *** millions d'euros à environ *,* milliards d'euros, soit une croissance de *** %. En ****, les investissements ont augmenté de **% sur le marché européen du logement étudiant, en partie portés par le ...

1.3 Un marché en croissance mais moins dynamique

A la fin de l'année ****, la quantité de logements disponibles dans les résidences étudiantes atteindra *** ***, soit une croissance de seulement *% depuis **** (***), une proportion qui tend à diminuer avec l'âge. En effet, la majorité des locataires de ces résidences sont des étudiants de premier cycle qui y vivent généralement ...

1.4 Impact du COVID-19

La pandémie du COVID-** a eu des conséquences dévastatrices sur l'enseignement supérieur en France et par extension sur le marché des résidences étudiantes. En effet, de nombreuses universités ont été contraintes de maintenir leurs campus fermés pendant des mois afin d'éviter la propagation ...

2 Analyse de la demande

2.1 Le nombre d'étudiants augmente

Le nombre d'étudiants en France est en constante augmentation avec un taux moyen de *.*% de croissance annuelle ces dernières années. À la rentrée ****-****, près de *,** millions d'étudiants étaient inscrits dans l'enseignement supérieur en France, soit une augmentation de *,* % (***) par rapport à l'année précédente. ...

2.2 Répartition géographique des étudiants en France

Nous considérons ci-dessous les chiffres relatifs à la répartition des étudiants dans les principales académies de France (***).

Répartition des étudiants dans les principales académies France, ****-****, en milliers d'étudiants Source: ****

Evolution du nombre d'étudiants dans les principales académies France, ****-**** vs ****-****, en % Source: ...

2.3 La situation du logement étudiant aujourd'hui

En ****, le budget moyen d'un étudiant pour se loger était de *** €/mois. Cette moyenne nationale cache toutefois de fortes disparités régionales: globalement dans le territoire Français, hors Paris, le loyer moyen est de ***€, mais la capitale tire largement la moyenne nationale vers le haut, avec un loyer moyen ...

2.4 Préférences des étudiants et garants

Près de **% des étudiants préfèrent vivre seuls dans un studio (***). Les appartements d'une chambre sont le type de logement préféré de **% des étudiants. *% cherchent une chambre individuelle, tandis que **% optent pour la cohabitation avec d'autres étudiants ou personnes dans un appartement plus grand.

Préférence ...

2.5 Répartition géographique de la demande

En ****, la région parisienne a attiré ** % des recherches de logements étudiants, soit une baisse de * % par rapport à l'année précédente, mais toujours la part la plus importante. La ville de Paris représentait à elle seule la moitié des recherches.

Le tableau ci-dessous présente les villes dans lesquelles ...

3 Structure du marché

3.1 Un marché français très concentré autour de quelques acteurs

Le marché des résidences étudiantes n'est pas aussi transparent et liquide que celui concernant d'autres propriétés traditionnelles, et selon Savills, ** à **% du stock est privé ou placé sous le régime de la copropriété. Cela rend le marché moins accessible aux sociétés immobilières et aux ...

3.2 Localisation des résidences universitaires en France

Par ailleurs, la France connaît un déficit de logements pour les étudiants, notamment en raison de la croissance du nombre d'étudiants français et de l'augmentation du nombre d'étudiants étrangers en France. L'offre de logements est inégalement répartie géographiquement et on peut remarquer que ...

3.3 La concurrence des acteurs publics : l'exemple du CROUS

La concurrence des résidences universitaires se fait certes avec d'autres groupes de résidences universitaires privées, mais aussi avec d'autres types de logements disponibles pour les étudiants. À cet égard, les résidences universitaires publiques représentent également un type de concurrence aux résidences privées.

Le CNOUS, Centre ...

3.4 Un accent sur les studios

Les studios représentant la préférence de près de **% des étudiants en matière de logement, il est intéressant de comparer les loyers de ce type de logement dans les principales villes universitaires.

NB Les villes en gras sont en région parisienne. Cette liste n'est pas ...

4 Analyse de l'offre

4.1 Les résidences pour étudiants offrent différents types de services

Outre le logement, les résidences pour étudiants proposent des services supplémentaires. Les plus courants sont les suivants:

Concierge: en plus des missions de garde et de maintien de l'ordre, le concierge est l'interlocuteur des résidents et veille à ce que ces derniers puissent le contacter en cas de besoin Laverie: ...

4.2 Prix moyen d'une chambre dans les résidences privées

Toutes catégories confondues, le loyer moyen national des logements étudiants s'échelonne de *** euros pour un studio (***) à *** euros pour un T* . Les prix varient bien sûr en fonction du type et de la taille du logement, mais aussi en fonction de la ville. Il faut noter que, suite à la ...

4.3 Nouvelles tendances : la résidence numérique par PlanetCampus

Travail, démarches administratives, santé, loisirs, communication et travail scolaire. L'utilisation des nouvelles technologies (***) a déjà pris une part énorme dans le quotidien des **-** ans. Mais les confinements du printemps et de l'automne ****, ainsi que du printemps **** et la vie post-Covid-** ont révélé le rôle essentiel ...

5 Règlement

5.1 Règlement

Obligations légales du promoteur immobilier

Les résidences pour étudiants sont soumises au Code de la construction et de l'habitation, et plus particulièrement à l'article L***-** . La définition d'une résidence universitaire correspond à celle des "établissements destinés au logement collectif à titre de résidence principale dans des ...

5.2 Contrôle des loyers

Le contrôle des loyers a été initialement créé par la loi Alur du ** mars **** pour réguler les loyers dans les zones urbaines où les marchés locatifs sont complexes. Sa mise en œuvre dépendait de la présence d'un observatoire des loyers capable de fournir des données ...

6 Positionnement des acteurs

6. Segmentation

Dans cette section, nous ferons référence à certaines sociétés gérant des résidences étudiantes. L'étude portant sur les résidences étudiantes détenues et gérées par des investisseurs privés, nous ne nous intéresserons pas aux résidences publiques, ni au parc locatif ...

Liste des graphiques

  • Répartition des différents types de logement étudiants
  • Nombre de lits en résidences étudiantes
  • Répartition des étudiants étrangers en France, par région d'origine
  • Evolution du nombre d'étudiants dans les principales académies
  • Répartition des étudiants dans les principales académies
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  • - Les ventes internationales de Nexity sont en baisse.
  • Les filiales au Portugal et en Pologne ont déjà été vendues et la société prévoit de quitter la Belgique, de vendre sa plateforme en Italie et de terminer ses projets en Allemagne.

Entreprises citées dans cette étude

Cette étude contient un panorama complet des entreprises du marché avec les derniers chiffres et actualités de chaque entreprise :

Les Crous
Nexity
Résidence Etude Les Estudiantines
Immojeune
Studélites
Arpej
Campusea (Gecina)
Fac-Habitat
Espacil
Suitétudes
Capétudes
Kley groupe

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